Покупка недвижимости в Португалии

Предложения по покупке и аренде недвижимости в Португалии
Смотрите ⇒  КАТАЛОГ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПОРТУГАЛИИ
Недвижимость в Португалии
Республика Португалия, в состав которой входят остров Мадейра и Азорские острова, протянулась вдоль западного, атлантического побережья Иберийского полуострова, который в России принято называть Пиренейским. Сами португальцы славны своим гостеприимством, жизнерадостностью и великолепной кухней — именно поэтому посещение родины Фернана Магеллана, первого европейца, совершившего кругосветное путешествие, никого не оставляет равнодушным и многие решают приобрести здесь собственный дом. 

Мягкий климат (летом нет изнуряющей жары). Чистая природа и продукты питания (при невысокой стоимости). Большое количество зеленых насаждений на всей территории, живописные пляжи и сосновые леса. Доброжелательность местного населения к иностранцам.
В последние 5–7 лет Португалия стала привлекательной страной для инвестирования средств в недвижимость. Квартиру с одной спальней на побережье в хорошем состоянии можно найти за 130–150 тыс. евро, но есть и более скромные студии за 80–100 тыс. евро.
Правительство Португалии приветствует инвестиции из-за границы. В связи с этим были введены ряд скидок в налогообложении инвестиционных проектов. Вложенные средства в ликвидные объекты дают 60–80% прибыли, что с успехом используют строительные компании из Англии и Германии, которые с большим размахом строят целые поселения на берегу Атлантического океана.

КАТАЛОГИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:
АЛГАРВЕ,                    ЛИССАБОНА,     СЕРЕБРЯННОГО ПОБЕРЕЖЬЯ
Недвижимость в АлгарвеНедвижимость в ЛиссабонеНедвижимость на Серебряном побережье Португалии

 

Процедура приобретения недвижимости в Португалии
Российские покупатели недвижимости могут приобретать жилую или коммерческую недвижимость в Португалии без ограничений. Новый закон, введенный в Португалии в 2012 г., дает право владельцам жилья получать разрешения для постоянного проживания в стране если покупаемая ими недвижимость стоит больше 500 тысяч евро. Разрешается покупка жилой и коммерческой недвижимости, а также земли – как на физическое, так и на юридическое лицо.

После предварительного ознакомления с предложениями посредством интернета, печатных изданий и посещения тематических выставок необходимо решить вопрос о посреднике. При желании сделку можно провести и самостоятельно, тем самым сэкономив средства на гонораре агентства, но следует быть готовым, что это потребует свободного владения португальским языком и изучения всех нюансов местного законодательства. Для наиболее быстрого и безопасного осуществления покупки рекомендуется обратиться в агентство по недвижимости.

Выбор агентств достаточно широк. Можно остановиться как на компании, работающей непосредственно в Португалии, так и на ее представительстве в России. Также существует немало российских фирм, продающих недвижимость через своих португальских партнеров. Обращаясь к португальскому агентству, можно быть уверенным в чистоте сделки, поскольку Португалия является одной из немногих стран Европейского Союза, в которой деятельность агентства считается лицензионным видом деятельности и достаточно строго контролируется Министерством по строительству и недвижимости (INCI). Причем наличие лицензии у агентства легко проверить на официальном сайте министерства.

По закону каждое агентство также обязано обладать страховым полисом, по которому в случае форс-мажорных обстоятельств страховая компания покрывает расходы покупателя. Еще одним фактором, подтверждающим надежность агентства, является его опыт. Солидное агентство с многолетней репутацией не ставит свое имя под угрозу, проводя сомнительные сделки.

С чего начать
После более детального обсуждения сделки с компанией потенциальный покупатель приглашается на смотровой тур. Он включает в себя осмотр объектов и консультации специалистов. Речь не идет о бесплатном туризме, то есть расходы на транспорт и проживание покупатель оплачивает сам, однако при осуществлении покупки затраты могут быть учтены в стоимости объекта. Если при первом посещении не удалось остановиться на каком-либо объекте, тур можно повторить.

При отсутствии у покупателя возможности находиться в Португалии на протяжении всей сделки существует возможность так называемого удаленного приобретения. Для этого в Посольстве Португальской Республики в Российской Федерации оформляется доверенность (Procuração) на представителя – юриста, которая затем пересылается специалисту в Португалию. Документ оформляется на португальском языке.

После выбора объекта
Перед тем как стороны приступят непосредственно к сделке, необходимо осуществить несколько процедур.
Во-первых, покупатель получает местный налоговый номер (NIF – número de identificação fiscal). Его можно оформить в местном налоговом органе (Servico de Financas) через юриста или налогового представителя. Получение NIF необходимо, поскольку с приобретением недвижимости покупатель становится налогоплательщиком Португалии. Также налоговый номер требуется для открытия банковского счета.

Открывать счет в банке Португалии или нет – зависит от варианта перечисления средств. Путь первый – перевод средств из России на личный португальский счет, затем – с этого счета на счет продавца. Перечисление средств продавцу может выполнять юрист по доверенности покупателя. Второй путь является более распространенным. По нему покупатель переводит средства из России на специальный счет юриста, с которого они перечисляются продавцу. Однако оплата по сделке в любом случае будет совершаться безналичным платежом. Более подробная информация об открытии счета за границей и перечислении средств приведена в статье «Финансовый вопрос: как правильно оплачивать сделку?».

Еще один шаг – резервирование объекта. Для этого вносится резервационный взнос в размере 10% от стоимости объекта. Внесение этого взноса означает, что продавец снимает объект с продажи и теперь никто другой не сможет его приобрести. Оплата производится безналичным путем передачи чека продавцу. Если покупатель намерен провести сделку в сжатые сроки, то, по согласию сторон, можно обойтись без резервационного взноса и переходить сразу к заключению Предварительного договора (Contrato de Promessa de Compra e Venda) и оплате задатка.

Предварительный договор
После резервирования объекта продавец и покупатель заключают Предварительный договор. Документ содержит описание объекта, цену, условия и порядок оплаты, права и обязанности сторон. На данном этапе покупатель вносит задаток в размере 10-30% от цены объекта. Если после заключения Предварительного договора продавец отказывается от сделки, он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере. Если от сделки отказывается покупатель, он теряет задаток и может быть привлечен продавцом к суду для выплаты компенсации. При осуществлении покупки по ипотеке отказ банка выдать кредит не является виной покупателя и задаток ему возвращается. Однако это условие в обязательном порядке должно быть прописано в договоре.

Проверка состояния объекта
Между подписанием Предварительного и Основного договоров купли-продажи проходит от одного до шести месяцев. За это время юрист собирает все необходимые документы, подтверждающие юридическое и техническое состояние объекта.

К ним относятся следующие документы:
    - Выписка из земельного кадастра (Centidão de Teor). В ней указаны местоположение объекта и его тип.
    - Выписка из налоговой инспекции (Caderneta Urbana/Rustica Predial), или Домовая книга (Caderneta Predial). Документ о постановке объекта на налоговый учет, который также содержит данные о местоположении объекта, величине земельного участка, метраж и количество комнат, наличие гаража и т. д.
    - Жилищный сертификат (Licença de Habitação). Документ из муниципалитета, подтверждающий соответствие объекта строительным нормам. Применяется только к зданиям, возведенным позднее 1951 года.
    - Паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitação). Это документ о праве собственности, включающий в себя жилищный сертификат и выписку из налоговой инспекции. В нем также указываются реквизиты подрядчика, заказчика и поставщиков строительных материалов, к которым в случае необходимости можно будет предъявлять претензии по качеству строительства. Паспорт требуется только для объектов с жилищным сертификатом, выданным после 30.03.2004.
    - Документ от Португальского института по защите исторических памятников (IPPAR). Требуется для объектов, являющихся историческими памятниками. Выдается в IPPAR и муниципалитете, подтверждает, что данные учреждения не намерены пользоваться своим правом запрета на продажу.
    - Сертификат по энергосбережению (Certificado Energetico). В нем указывается, соответствует ли здание новым нормам по расходу электроэнергии.

Также после подписания предварительного договора, но не менее чем за три дня до проведения окончательной сделки, необходимо уплатить в местной налоговой инспекции налог на переход права собственности и гербовый сбор. Подробнее об их расчете смотрите ниже, в разделе «Сопутствующие расходы».

Заключение договора купли-продажи
Итоговая сделка (Escritura) проходит в офисе нотариуса. Сначала специалист проверяет полноту и достоверность всех вышеуказанных документов, а также квитанции об уплате налогов. Тогда же проходит оплата оставшейся суммы сделки, а именно: продавец получает чек на денежные средства, находящиеся либо на персональном португальском счете покупателя, либо на специальном счете юриста.

Перед подписанием документа сторонами нотариус обязан прочесть его вслух. Чтение производится на португальском языке, поэтому если покупатель не владеет этим языком, он обязан иметь при себе переводчика – юриста или риэлтора.

Государственная регистрация сделки
По подписании Основного договора заверенные нотариусом копии документа направляются в Земельный кадастр Conservatoria do Registo Predial для регистрации нового собственника, а также в налоговые органы. После этого новый собственник получает переоформленный Регистрационный сертификат Certidão de Teor и Домовую книгу.

После смены собственника происходит перезаключение договоров по услугам телефонной связи, электро-, водо- и газоснабжению, а также по услугам кондоминиума.

Сопутствующие расходы
Гербовый сбор (Imposto de Selo) составляет 0,8% от указанной в договоре цены объекта. Если сделка осуществляется с привлечением ипотеки, размер сбора увеличивается еще на 0,04-0,6%.

Размер налога на переход права собственности (Imposto Municipal Sobre as Transaccoes/Transmissoes Onerosas, или IMT) зависит от типа, стоимости и местоположения недвижимости. Ставки налога IMT пересматриваются ежегодно. На 2012 год для нерезидентов установлены следующие значения:
Размер налога на  недвижимость в Португалии
Комиссия агентства составляет 3–5% от суммы сделки, плюс к этой сумме прибавляется НДС (IVA) в размере 23% (оплачивает продавец). Услуги юриста обойдутся в 1–1,5% от суммы сделки, нотариуса – от 1%. Оформление налогового номера NIF стоит €3,5. За регистрацию права собственности потребуется заплатить €250, смену счета на коммунальные услуги – от €100 до €200. При покупке в ипотеку обязательно проводится оценка объекта профессиональным оценщиком. Стоимость его услуг – от €300.

Ипотека
Нерезиденту получить ипотеку вполне реально, однако конкретные условия кредита будут зависеть от личной ситуации заявителя и в главной степени от уровня его доходов. Первоначальный взнос составляет 30–40%. Ставка по ипотечным займам в большинстве банков привязана к ставке Euribor за последние три месяца плюс два-четыре процентных пункта. Срок кредита значительно зависит от возраста заявителя, в сумме они должны составлять не более 75 лет. То есть 30-летнему кредитору можно получить ипотеку на 45 лет.

Набор требуемых документов может отличаться в зависимости от конкретного банка, однако примерный перечень включает в себя:
    - ксерокопию загранпаспорта;
    - индивидуальный налоговый номер NIF;
    - выписку из банка о состоянии личных счетов (если таковые имеются).

Наемные работники также представляют:
    - декларацию из налоговой службы о доходах за прошлый год;
    - выписку из ведомости по месту работы о размере заработной платы за последние три месяца;
    - справку с места работы о должности и сроке работы в этой компании.

Бизнесмены также представляют:
    - декларацию из налоговой службы о доходах за прошлый год;
    - выписку из банка по бизнес-счету за последние шесть месяцев.

Документы должны быть переведены на португальский либо на английский язык. Перевод в обязательном порядке заверяется в консульском отделе Посольства Португальской Республики в Российской Федерации.

Особенности покупки различных типов недвижимости
      Строительство на земельном участке
Чтобы получить возможность начать строительство на земельном участке, потребуется разрешение муниципальных органов. Как показывает практика, на получение разрешения уходит 1–1,5 года. Для участков, находящихся в зоне застройки (loteamento), предусмотрена ускоренная процедура. По ней разрешение выдается по прошествии не более 21 дня со дня подачи заявления. Процесс строительства занимает не менее 9–12 месяцев, однако нередко с момента покупки участка до ввода в эксплуатацию возведенного объекта проходит 2,5–3 года.

Следует отметить, что при стоимости строительных работ более €12,5 тыс. потребуется привлечь лицензированную строительную компанию либо получить собственную строительную лицензию. Раз в квартал ход строительства будет проверять представитель по техническому надзору (Technico Responsavel), а также право на посещение стройки имеют и инспекторы из муниципалитета. По завершении строительства представитель по техническому надзору и собственник объекта подписывают специальный технический документ (Ficha Technica de Habitacao), один экземпляр которого представляется в муниципалитет, второй предъявляется при продаже потенциальному покупателю.

Заключительной стадией является получение сертификатов, подтверждающих соответствие постройки проекту. До момента получения сертификатов не допускается подключение коммуникаций, проживание в здании и его продажа.

     Сельскохозяйственные земли
Покупка сельскохозяйственных земель иностранцами также не возбраняется. Главное условие, которое необходимо соблюсти покупателю, – использовать участок по прямому назначению. То есть необходимо будет возделывать землю, а постройки возводить исключительно для личных нужд.

Аренда недвижимости
Прибыв в Португалию для покупки недвижимости, покупатель может остановиться в съемном жилище. Следует иметь в виду, что закон ориентирован на защиту прав арендатора, поэтому важно особенно внимательно ознакомиться с условиями аренды. Все условия соглашения обязательно фиксируются в договоре, однако ежегодно могут пересматриваться.

Срок аренды может быть любым, но для отдельно стоящих домов, сдаваемых не на курортный сезон, а для длительного проживания, установлен минимальный срок аренды в пять лет. Этот период, если стороны не оговорили иное, автоматически продлевается еще на три года.

Стоимость аренды зависит от типа недвижимости, ее местоположения и сезона. Средняя арендная ставка составляет от €500 в месяц. При краткосрочной аренде стоимость на протяжении всего срока аренды фиксированная, при долгосрочной – ставка может повышаться. Однако повышение ставок не может проводиться арендодателем произвольно, и данный пункт обязательно следует внести в договор. Для заключения договора, особенно при крупном объекте аренды (вилле, коммерческих площадях), рекомендуется обратиться к юристу. Стоимость его услуг эквивалентна месячной ставке аренды.

При вселении арендатор обязан внести сумму в размере двухмесячных арендных плат, если стороны отдельно не оговаривают данный вопрос. В дальнейшем аренда оплачивается первого числа каждого месяца, в последний месяц плата не вносится. Если при выезде арендатора повреждена мебель или отделка либо отсутствует, например, что-то из бытовой техники, арендатор обязан возместить ущерб.

Особенностью рынка является право арендодателя требовать у арендатора провести ремонт съемного помещения. В случае отказа арендатор либо должен выкупить жилье, либо будет выселен. Также основаниями для выселения арендатора являются:
    - несвоевременное внесение оплаты;
    - использование недвижимости в целях, не оговоренных в контракте, в том числе противозаконных;
   - проведение капитальных ремонтных работ без согласования с арендодателем.

Расходы на содержание недвижимости в Португалии
     Коммунальные услуги квартиры, если жить в течении всего года, составляют 75 -150 евро/месяц (свет, вода, газ).
     Кондоминиум (уборка подъезда, свет в подьезде, лифт и т.д.) - 25 -100 евро, в зависимости от наличия бассейна, теннисного корта и т.д.
    Если не жить и держать квартиру закрытой, то оплачивается только кондоминиум. Для дома содержание обходиться дороже примерно 150 -200 евро/месяц в зависимости от наличия сада, бассейна и т.д. но не платиться кондоминиум.
      Стоимость электричества 0,10 евро, стоимость 1м3 воды - 1,23евро.

Получение ВНЖ
   В Португалии с октября 2012 года существует программа для получения ВНЖ иностранными гражданами при покупке недвижимости стоимостью не меньше 500000 евро, которая носит еще название "золотая виза", с неограниченным доступом во все страны ЕС для граждан не из европейской страны.
   Эта программа имеет ряд преимуществ по сравнению с аналогичными программами других стран. Например, для получения ВНЖ в Испании необходимо пребывание в стране не менее 180 дней в год, а в Португалии лишь 7 дней. Другим важным фактором является процедура выплаты налогов: если Вы заплатите их в России, то тогда в Португалии больше ничего доплачивать не надо из-за в принятого двухстороннего соглашения между государствами. А в Испании приходится доплачивать, из-за разницы в налогах (в России 13%, а в Испании 23%).
   Существует 3 способа чтобы получить ВНЖ по программе:
1. Купить один или несколько объектов недвижимости общей стоимостью не меньше 500 000 евро, но без использования ипотечного кредитования;
2. Перевести денежные средства в любой банк Португалии не меньше чем 1 000 000 евро;
3. Создать в стране не меньше десяти рабочих мест.
   Обладателю ВНЖ выдают карточку резидента, которую он обновляет каждые 2 года. При продлении ВНЖ запрещено продавать недвижимость, которая приобретена с целью получения ВНЖ, на протяжении следующих 5 лет.
   Члены семьи инвестора супруга, дети до 18 лет и родители, находящиеся на пенсии, также могут получить ВНЖ. При этом инвестор может оставаться в России, а члены его семьи имеют право жить в это время в Португалии или в любой другой стране Шенгенской зоны неограниченно по времени.
   Кроме этой программы, иностранцы могут воспользоваться и другими видами резиденций: рабочей, супружеской, студенческой, резиденцией по бизнесу и резиденцией по пенсии. Пенсионеры из других стран должны представить документы о доходе и если величина пенсионной выплаты не будет достаточна для проживания в Португалии, то в предоставлении ВНЖ откажут.

Статьи о недвижимости в Португалии
Инвестиции в недвижимость Португалии
Ситуация на рынке недвижимости Португалии
Недвижимость на Португальской Ривьере
Серебряное побережье Португалии лучший район страны у океана и игры в гольф
Недвижимость в Португалии после кризиса
Покупка недвижимости в Португалии

ВСЕ СТАТЬИ

Объекты недвижимости в Португалии (покупка и аренда)


При обращении в нашу компанию за покупкой недвижимости Вам бесплатно предоставляется:
-    Консультирование по процедуре купли-продажи недвижимости
-    Исчерпывающая информация о налогах, о дополнительных расходах при оформлении сделки, о необходимых документах для получения ипотеки
-    Персональный подбор объектов
-    Организация поездки для просмотра объектов
-    Сопровождение Вас для просмотра объектов при необходимости
-    Встреча Вас нашим представителем в аэропорту, помощь с размещением в гостинице
-    Сопровождение Вас на показах и ознакомление с особенностями и обычаями местной жизни
-    Несколько банков на выбор для открытия счета
-    Помощь с оформлением ипотеки, получением идентификационного номера иностранца, консультирование у нотариуса и адвоката
-    Рекомендации по строительным и дизайнерским компаниям (при необходимости), информация об их специализации, сильных и слабых сторонах
-    Помощь в подборе дизайнеров, архитекторов и строительных компаний, подборе мебели и бытовой техники  по Вашему вкусу и бюджету

При обустройстве на новом месте:
-    Помощь в выборе горничной, водителя, няни, школы или университета для детей, медицинского обслуживания, любого коммунального сервиса и других услуг

Обращаем внимание, что цены на объекты, указанные на нашем сайте, это цены продавцов за рубежом, с которыми у компании Prime Realty заключены договоры.
Если мы работаем с другим агентством, то разделим комиссию, получаемую от продавца. Таким образом, цена не меняется в зависимости от того, купил ли клиент недвижимость с нашей помощью или напрямую обратился в агентство, где этот объект выставлен на продажу.
Будем рады ответить на любые Ваши вопросы и оказать всестороннюю помощь.

При покупке недвижимости с помощью нашей компании у наших партнеров за рубежом и предоставлении копии договора о покупке
недвижимости и подтверждения этой сделки от нашего партнера, компания Прайм Риэлти возвращает Вам деньги, затраченные Вами
на авиаперелёт в страну, где Вы купили недвижимость, и обратно.

Всегда для Вас «Prime Realty»

Для получения более подробной информации о покупке недвижимости напишите E-mail или  позвоните, пожалуйста, нашим менеджерам:

Manager 2 int

Моб. +7 916 397 55 45
Skype: int2_prime-realty

Manager 3 int

Моб. +7 916 397 55 45
Skype: int3_prime-realty

или отправьте запрос на интересующие Вас объекты.

Мы окажем Вам квалифицированную помощь в поиске интересующего объекта недвижимости, его покупке или аренде!

С уважением,
Компания «Прайм Риэлти»

Подпишитесь на рассылку новых объектов от Прайм Риэлти

Введите Ваш E-email :

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем