Покупка недвижимости в Черногории
Покупка жилья в Черногории в последние годы популярна среди россиян: благоприятные климатические условия, схожий менталитет, культурная близость, отсутствие визового режима, прямые рейсы и относительно низкие цены делают рынок недвижимости этой страны привлекательным для наших соотечественников.
С начала 2000-х годов и до недавнего времени рынок недвижимости Черногории можно было назвать перспективным в полной мере. Количество туристов неуклонно росло, а среди них начиная с 2002 г. увеличивался процент россиян. Особый спрос наблюдался на квартиры в новых жилых комплексах, дома и виллы на побережье. В 2006–2007 гг. рост цен на недвижимость Черногории составлял в среднем 20%, а на побережье достигал даже 100%. На сегодняшний день цены на квадратные метры в стране уже достигли своего пика, но к счастью остановились, стабилизировались на уровне 2007 г., и в ближайшем будущем основной спрос на недвижимость Черногории ожидается среди тех, кому нравится сама страна.
Пользуются спросом объекты класса «люкс»: цены ниже, чем в Западной Европе; стабильная политическая ситуация в стране. К тому же в Черногории, которая стремится попасть в Евросоюз, должны произойти изменения в лучшую сторону, как в законодательной базе, так и в качестве строительства и инфраструктуры. В ближайшем будущем выгодной по соотношению цены и качества останется покупка квартир в городах на побережье, строящихся домов с целью собственного проживания, а также элитных вилл.
Иностранцы вкладывают деньги именно в Черногорию, а не в Сербию, потому что в Черногории сейчас очень быстро развивается туризм. Черногория — одна из десяти стран мира, где туризм развивается такими темпами. Соответственно, инвестиции в недвижимость быстро окупаются.

Порядок оформления
В Черногории действует закон о привлечении иностранных инвесторов, поэтому российские граждане, а также юридические лица могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость в этой стране. Однако существует ограничение на покупку (домов с прилегающими участками земли, собственность на которые на иностранцев не регистрируют) и незастроенного участка земли физическим лицом (сделки по которым не регистрируют). Для приобретения земли в Черногории необходимо учредить здесь фирму. Потом уже владение можно будет переоформить на физическое лицо (последняя попытка в июле 2008 г. управления по недвижимости Черногории пересмотреть деятельность фирм имеющих землю, учрежденных иностранцами, по вопросу их ликвидации отклонена через 2 недели Владой) — это вполне простая операция. Ограничение на владение землей нерезидентом распространяется и на случай, когда иностранец приобретает дом с участком земли. Земля, на которой стоит дом, не принадлежит иностранному покупателю, но ее можно взять в бессрочную аренду. При содействии риелтора этот вопрос можно решить на этапе оформления собственности на недвижимость.

Черногория приняла законопроект об иностранцах (Балканы Новости - 01.08.2014)
Кабинет Черногории одобрил проект Закона об иностранцах, который впервые определяет и регулирует эту область на комплексной основе.
Законопроект устраняет практически все административные барьеры и создает условия для иностранцев, чтобы решить свои проблемы статуса, в том числе труда и занятости  с помощью единой процедуры в Министерстве внутренних дел.
Внедрение новых правовых решений должны привести к снижению незаконной миграцией, устранить диспропорцию между выдачей разрешений на жительство и разрешения на работу и свидетельством для обязательного страхования, согласовать количество иностранцев на рынке труда Черногории с потребностями работодателей, повысить собираемость налогов и взносов, и повышать мотивацию иностранца инвестировать в недвижимость в Черногории.
Законопроект об иностранцах предусматривает новые причины пребывание иностранца в Черногории, а именно использование недвижимости если он ею владеет. Исходя из этого, иностранец может получить вид на жительство сроком до года, а не 90 дней, которые были, предусмотренны на сегодняшний день.
Согласно законопроекту, если иностранец намерен работать в Черногории, то он будет получать разрешения на жительство и на работу в качестве единого документа, который, в данном случае, а также в случае временного и постоянного проживания, будут выдаваться в виде документа, удостоверяющего личность с биометрическими данными.

Процедура приобретения права собственности на недвижимость:
1. Как только объект выбран (как правило, еще в России), покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости. Если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается; если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть через суд покупателю взнос в двойном размере. Поэтому с продавца необходимо взять расписку о том, что задаток внесен, и желательно иметь своего поверенного (агентство) в Черногории, т.к. только у юридического лица имеются не только права, но и механизм защиты прав покупателя.
2. Для приобретения недвижимости в Черногории необходимо открыть счет в банке, поскольку передача суммы за квартиру или иную недвижимость происходит только путем банковского перевода со счета покупателя на счет продавца. При предъявлении загранпаспорта открытие счета в черногорском банке занимает 10 минут. Из России или другой страны на него можно направить электронный перевод, стоимость которого — чуть больше Ђ100. Документов о происхождении денег не требуется.
3. Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца — два документа. Это лист непокретности (документ, подтверждающий право на недвижимость), и скица (план земельного участка) — документ из местного кадастрового регистра недвижимости. С их помощью устанавливается юридическая чистота объекта, законность его регистрации и права собственности.
4. В отличие от предварительного договора, подписание окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории обеими сторонами или их представителями по доверенности. Подписи заверяются официальной печатью судебного органа Черногории. После регистрации договора купли продажи в суде, специалистами местного кадастра определяется стоимость недвижимости по установленным нормативам. Затем покупатель оплачивает налог за передачу права на собственность в размере 3% от оценочной стоимости сделки. Сумма оценки может быть меньше реально уплаченной за недвижимость, тогда налог платится от стоимости договора.
5. После заверения договора в суде, в сроки, оговоренные в договоре, покупатель переводит деньги со своего счета на счет продавца. Сделка является законченной после оплаты продавцу всей суммы по договору. Срок оплаты обычно составляет от недели до месяца.
После окончательного расчета продавец подписывает расписку (при наличном расчете), что оплата получена полностью. Свидетельство об изменении собственника должно быть готово в срок до 2-х месяцев.
6. В Черногории очень распространена покупка строящегося жилья. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования, либо договор участия в долевом строительстве, либо договор отсрочки (рассрочки) платежа. Все эти формы разрешены законодательством. В договоре прописываются наименование и месторасположение объекта, этажность, номер этажа, описание вида из окна, площадь, границы приобретаемой собственности, с приложением поэтажной экспликации, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства — со стороны продавца. Основная обязанность покупателя — своевременные выплаты по договору. После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. Далее по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации, фактически при готовом объекте и оплате в рассрочку — с момента оплаты первого взноса.

Расходы и сборы
По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Размер налога на приобретение собственности (передачу права на собственность) составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости.
Единовременный налог на приобретение только что построенного жилья составляет 17%.
Он должен быть уплачен к моменту получения права на собственность из регистрирующего органа.
Стоимость услуг юриста, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от Ђ100 до Ђ300 за сделку.
Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде и занесение в Кадастровую книгу составляет 0,01–0,25% от стоимости сделки, но не превышает Ђ330.
Услуги риелтора оцениваются в 3–5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом.

Кредитование
Ипотечные кредиты в Черногории иностранцам не выдаются. Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Поэтому иностранец может получить кредит под застройку при регистрации юридического лица.

Обратите внимание!
Чтобы сдавать в аренду дом или квартиру, иностранцу нужно получить разрешение из муниципалитета. Помимо паспорта им требуется предъявить всего два документа: Документ, подтверждающий право собственности на сдаваемое жилье с копией плана (его выдает кадастровая служба, на территории которого находится сдаваемое жилье). Документ, свидетельствующий о том, что дом подключен к электросети. Срок действия разрешения — до года: независимо от того, когда будет сдаваться жилье, летом или зимой, его необходимо продлевать ежегодно. Получение разрешения на сдачу недвижимости в аренду стоит недорого. Кроме административного сбора оплачивается работа комиссии (30–40 евро), которая в каждом конкретном случае должна выявить, соответствует ли жилье минимальным жилищно-техническим условиям для сдачи в аренду (то есть можно ли в нем жить).
После получения разрешения физическому лицу необходимо провести категоризацию сдаваемого жилья.
Сумма налога с аренды зафиксирована на уровне 98 евро в месяц. Столько платят лица, не работающие в Черногории, так как в эту сумму включены все социальные взносы.
Если же жилье сдается работающим физическим лицом, сумма налога составит 68 евро в месяц — из нее вычитаются социальные взносы.
Физическому лицу можно сдавать не больше семи комнат, или 15 койко-мест одновременно. Если жилых помещений в доме больше, разрешение все равно будет касаться только семи. Остальные комнаты сдавать нельзя: такой вид деятельности приравнивается к туристическому бизнесу и не может оформляться как дополнительный приработок.
Чтобы избежать штрафов и санкций, можно зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя или учредить акционерное общество. Доход от аренды достаточно высок — от 4% до 5% годовых. Достаточно выгодна сдача недвижимости в столице страны — Подгорице.

Налоги
Хотя Черногория и не является оффшорной юрисдикцией, но ее налоговая система гораздо менее обременительна, чем в Германии, Франции и других странах — членах ЕС.
Налог на добавленную стоимость (НДС) в Черногории — 17 %.
Налог на прибыль фирмы — 9 %. Налог на прибыль фирмы начисляется не на общее количество полученных компанией денег, а после вычета из прибыли всех расходов фирмы.
Пошлина на ввозимый в Черногорию товар — от 1 до 10 % (зависит от видов ввозимого товара).

Процесс покупки новостроек
Банки Черногории кредитов иностранцам не выдают. Рассрочка возможна, если приобретается объект на стадии строительства: рассрочка дается до завершения проекта. Иногда удается договориться с собственником и о рассрочке на покупку готового жилья.
Выбрав объект, покупатель в суде заключает с продавцом предварительный договор и оставляет 10-процентный задаток. В предварительном договоре должны быть отражены размер задатка, сроки строительства и ответственность застройщика в случае несоблюдения сроков. (Если речь идет о покупке готового жилья, то по желанию покупателя можно пропустить этот этап и подписать резервационную форму, а потом заключить окончательный договор купли-продажи.)
На руках у продавца должны быть копии свидетельства о регистрации прав на объект недвижимости, разрешения на строительство и детального урбанистического плана на эту территорию (однако для многих областей страны такие планы не разработаны).
Несмотря на то, что кадастр недвижимости Черногории является публичным (по кадастровому номеру объекта недвижимости через интернет можно узнать параметры жилья, получить информацию о владельце, обременениях и ограничениях на использование), правильнее, если проверку легитимности пакета документов (а для различного типа жилья он может быть разным), составление договора купли-продажи (учитывающего интересы покупателя) и осуществление регистрации прав на нового владельца будет осуществлять адвокат. Для перевода договора купли-продажи привлекается судебный переводчик.
Покупатель открывает счет в черногорском банке и переводит на него средства на покупку жилья.
Заключается окончательный договор купли-продажи, который заверяется в суде. В случае со строящейся недвижимостью в договоре также указываются срок сдачи объекта в эксплуатацию, условия и сроки оплаты.
На основании договора банк переводит средства на счет продавца и получает ключи. Продавец выдает покупателю расписку, подтверждающую получение всех средств.
Также на основании договора купли-продажи покупатель может произвести оплату и со счета в российском банке.
Покупатель платит налог на покупку недвижимости - 3% от стоимости объекта.
После этого покупатель или его представитель подает документы (включая расписку продавца о получении средств) в кадастр примерно через два месяца получает свидетельство о собственности – лист непокретности.
НДС составляет 17%, и обычно он уже включен в цену. Расходы на регистрацию договоров в суде – 0,01-0,25% от цены сделки. Оплата услуг адвоката – по договоренности (в зависимости от перечня услуг).
Следует отметить, что в Черногории необязательно личное присутствие покупателя даже при подписании окончательного договора купли-продажи – это может сделать доверенное лицо на основании доверенности на совершение сделки (доверенность также заверяется в суде).
Однако, так как вся сделка часто занимает несколько дней (за исключением получения листа непокретности), присутствие в стране в это время не представляет особенной проблемы.

Смотрите так же "Актуальные вопросы российских покупателей земли и другой недвижимости в Черногории"


При обращении в нашу компанию за покупкой недвижимости Вам бесплатно предоставляется:
-    Консультирование по процедуре купли-продажи недвижимости
-    Исчерпывающая информация о налогах, о дополнительных расходах при оформлении сделки, о необходимых документах для получения ипотеки
-    Персональный подбор объектов
-    Организация поездки для просмотра объектов
-    Сопровождение Вас для просмотра объектов при необходимости
-    Встреча Вас нашим представителем в аэропорту, помощь с размещением в гостинице
-    Сопровождение Вас на показах и ознакомление с особенностями и обычаями местной жизни
-    Несколько банков на выбор для открытия счета
-    Помощь с оформлением ипотеки, получением идентификационного номера иностранца, консультирование у нотариуса и адвоката
-    Рекомендации по строительным и дизайнерским компаниям (при необходимости), информация об их специализации, сильных и слабых сторонах
-    Помощь в подборе дизайнеров, архитекторов и строительных компаний, подборе мебели и бытовой техники  по Вашему вкусу и бюджету

При обустройстве на новом месте:
-    Помощь в выборе горничной, водителя, няни, школы или университета для детей, медицинского обслуживания, любого коммунального сервиса и других услуг

Обращаем внимание, что цены на объекты, указанные на нашем сайте, это цены продавцов за рубежом, с которыми у компании Prime Realty заключены договоры.
Если мы работаем с другим агентством, то разделим комиссию, получаемую от продавца. Таким образом, цена не меняется в зависимости от того, купил ли клиент недвижимость с нашей помощью или напрямую обратился в агентство, где этот объект выставлен на продажу.
Будем рады ответить на любые Ваши вопросы и оказать всестороннюю помощь.

При покупке недвижимости с помощью нашей компании у наших партнеров за рубежом и предоставлении копии договора о покупке
недвижимости и подтверждения этой сделки от нашего партнера, компания Прайм Риэлти возвращает Вам деньги, затраченные Вами
на авиаперелёт в страну, где Вы купили недвижимость, и обратно.

Всегда для Вас «Prime Realty»

Для получения более подробной информации о покупке недвижимости напишите E-mail или  позвоните, пожалуйста, нашим менеджерам:

Manager 2 int

Моб. +7 916 397 55 45
Skype: int2_prime-realty

Manager 3 int

Моб. +7 916 397 55 45
Skype: int3_prime-realty

или отправьте запрос на интересующие Вас объекты.

Мы окажем Вам квалифицированную помощь в поиске интересующего объекта недвижимости, его покупке или аренде!

С уважением,
Компания «Прайм Риэлти»

Подпишитесь на рассылку новых объектов от Прайм Риэлти

Введите Ваш E-email :

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем