Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций

Инвестиции в недвижимость народ традиционно считает надежными. Когда на фондовом рынка все зыбко, а банки в любую минуту могут столкнуться с новыми трудностями, многим недвижимость кажется тихой «гаванью»: уж что-что, а жилье нужно будет всем и всегда, банкротом квартира стать не может и испариться в один день тоже, и даже если цены упадут, то потом все равно вырастут. Однако и на недвижимости можно потерять немало средств, если неправильно выбрать объект.

Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций, рассказывает журнал Metrinfo.Ru, разумеется, при помощи ведущих экспертов по зарубежной недвижимости.

Изучаем страну, город, рынок
Прежде всего, нужно выбрать страну и город для инвестирования, ведь не везде есть потенциал для роста цен и развитый рынок аренды. Правда, если недвижимость нужна также и для собственного проживания, список стран обычно сужается.

Для правильного выбора придется изучить множество статистических данных. Привлекательность недвижимости зависит от инвестиционного риска и инвестиционного потенциала региона, который определяется объемом и темпами роста ВВП (ВНП) и прямых иностранных инвестиций, структурой экономики, политической стабильностью, отсутствием глобальных угроз, а также насыщенностью территории факторами производства (ресурсно-сырьевыми, трудовыми, финансовыми), величиной и динамикой потребительского спроса населения, уровнем безработицы и т.д.

Изучая страну, необходимо особо обратить внимание на такие показатели, как:

- прогноз роста ВВП; вкладывать лучше в те страны, где ожидается его рост (например, сегодня рост ВВП прогнозируется в Турции - в среднем на 6,7% в год);

- прогноз туристического потока и количество низко-бюджетных авиарейсов в страну; чем больший приток туристов ожидается в страну, тем легче можно будет сдать недвижимость в аренду (например, в настоящее время ставку на развитие туризма делают Черногория, Турция, ОАЭ, Таиланд, Кипр и т.д.)

Предлагается оценить миграционные потоки (чем выше уровень миграции, тем более развит рынок аренды) и возможности кредитования (условия и ставки по кредитам, наличие специальных кредитных программ, например, по схеме leaseback), а также понять, насколько государство защищает права иностранных инвесторов.

Важны политическая стабильность, качество жизни, уровень предоставляемых услуг, безопасность и возможность вести собственный бизнес. А один из самых распространенных международных рейтингов по странам – ежегодный Country Brand Index.

Выбрав страну, надо остановиться на конкретном городе или регионе, для чего стоит оценить перспективы его развития, уровень инфраструктуры и т.п. Привлекательность региона может вырасти со строительством гольф-клуба, порта, а района города - с развитием общественного транспорта, дорог и строительством объектов социальной инфраструктуры (школ, поликлиник, магазинов, развлекательных центров и т.п.).

Параллельно с изучением стран нужно оценивать и непосредственно рынок недвижимости. Для этого, прежде всего, необходимо изучить следующее:

- Показатели среднегодового роста стоимости недвижимости в данной стране/регионе за последние годы и прогноз на среднесрочную перспективу (индексы цен), как по всему рынку недвижимости, так и по сегментам. Чем они выше, тем больше будет доход от инвестиций, но слишком большой рост в течение последних лет (свыше 15-20% в год) должен настораживать: это может свидетельствовать о раздувании «мыльного пузыря». Это явление хорошо всем знакомо по рынкам Испании и ОАЭ. А сегодня, кстати, такой пузырь, возможно, надулся в Китае, где цены в прошлом году выросли на 40-50%, и надувается в Израиле: Долларовые облигации, выпущенные китайскими девелоперскими компаниями в этом году, показали худшие результаты среди номинированных в долларах обязательств азиатских нефинансовых компаний. Это говорит о том, что китайский рынок недвижимости перегрет, и во втором полугодии мы можем увидеть падение цен до 20%. В перспективе аналогичное развитие событий ждет и локальный рынок Израиля.

- Соотношение внутреннего и внешнего спроса на недвижимость. Инвестиции тем выгоднее, чем выше внутренний спрос, а следовательно, тем более стабилен рынок, в меньшей степени зависящий от «настроений» иностранных покупателей.

От того, кто является основным покупателем недвижимости в стране, зависит насколько быстро и выгодно вы продадите свой объект. Два года назад модно было покупать недвижимость в Панаме, многие поддались этому тренду, а сегодня не могут обратить свои активы в деньги, так как основными покупателями этой недвижимости были американцы, которые на текущий момент являются не самыми активными игроками.

Плюс ко всему профессионалы анализируют следующие параметры: количество объектов на рынке продаж; объемы продаж, арендные ставки, количество нового и старого жилья, количество выданных или запланированных разрешений на строительство, увеличение спроса на недвижимость в рамках конкретных (крупных) риэлтерских компаний.

Квартира, дом или склад?
Наконец, нужно подходящий объект. Если вы рассчитываете на доход от аренды, эксперты рекомендуют проанализировать:

Показатель доходности от сдачи в аренду - rental yield - отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта. При этом необходимо различать полную доходность и чистую доходность от сдачи в аренду. Полная доходность (gross rental yield) рассчитывается до вычета расходов на содержание недвижимости и налогов. Чистая доходность (net rental yield), соответственно, рассчитывается за вычетом расходов и налогов. Чаще оценивают показатель полной доходности, и если он больше 10-15%, то это говорит о рискованности инвестиций.

Показатель P/E, показывающий отношение цены объекта недвижимости к годовому рентному доходу (P/E = 1/rental yield). Он иллюстрирует окупаемость объекта, т.е. сообщает, сколько лет собственнику недвижимости необходимо сдавать ее в аренду, чтобы вернуть уплаченные деньги.

Достойный объект инвестиций должен быть, прежде всего, ликвидным, ведь что проку в том, что рынок вырастет, скажем, на 15%, если никто не согласится купить ваш дом. Тут стоит оценить местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и сервисы проекта, дизайн, планировочные решения, качество строительства. Для курортных зон важные преимущества - наличие гольф-клубов и стоянок для яхт, а для крупных городов - удобная транспортная доступность, близость к достопримечательностям и зонам деловой активности. Ваше приобретение должно быть в непосредственной близости от автобусной или ж/д станции, магазинов, ресторанов, аптеки, госпиталя. Лучше, чтобы все эти удобства располагались на расстоянии 10 минут езды. А самое главное - помнить правило трех «L»: location, location, location, даже если объект территориально расположен в престижном и популярном районе, но в неудачном месте (на окраине, около дороги, напротив  автозаправочной станции и т.д.), он никогда не оправдает надежд. Следует обращать внимание на вид из окон. А среди курортной недвижимости наиболее ликвидны объекты, расположенные на первой или второй линии от моря, гор или термальных источников.

Если же объект инвестирования - строящейся, то важны репутация застройщика, его опыт, качество строительства и отделки, юридическая чистота самой сделки.

Оценивая инвестиционную привлекательность конкретного объекта, стоит подсчитать затраты, которые вы понесете при покупке, владении и продаже: налоги на покупку и на прибыль от продажи и сдачи в аренду, налог на собственность, расходы по содержанию жилья, платежи за услуги управляющей компании и коммунальные услуги, расходы по обслуживанию ипотечного кредита и т.д. Не редки случаи, когда все подобные затраты сводят на «нет» доход от инвестиций. Так во Франции налоги на прибыль от продажи недвижимости составляют более 20%, т.е. чтобы получить даже минимальный доход от продажи, нужно, что бы рынок вырос как минимум на 25-30%, на что уйдет минимум 6-7 лет.

Учитывая все вышеизложенное, большинство экспертов сходятся во мнении, что наибольшой доход может принести коммерческая недвижимость: Наиболее ликвидны, а потому выгодны, объекты в хорошем состоянии, расположенные в престижных местах, характеризующихся транспортной доступностью, и находящиеся под качественным управлением.

Что касается жилья, то наиболее ликвидны, как правило, студии, квартиры с 1-2 спальнями и небольшие дома, с 2-3 спальнями, преимущественно в эконом-классе, но не самые дешевые. На известных курортах (недвижимость на Лазурном берегу или на горнолыжных курортах Франции) неплохой доход приносит недвижимость бизнес-класса, и даже класса «люкс». В городах максимальный доход можно получить от приобретения студий и односпальных апартаментов, а на курортах ценятся квартиры с 1-2 спальнями в близи от моря, в районе с развитой инфраструктурой. Если говорить о недвижимости Кипра, то самыми прибыльными считаются апартаменты на береговой линии в Лимассоле и квартиры на территории гольф-курорта Aphrodite Hills.

Правильная статистика: где искать?
Бесплатно можно получить множество сведений на сайтах крупных международных компаний, имеющих аналитические отделы.
Но как отличить достоверные данные от недостоверных? По данным банков, государственных статистических и кадастровых служб можно получить сведения о разрешениях на строительство, об объеме продаж, о количестве сделок с привлечением ипотечных кредитов, об арендных ставках. А вот такой показатель, как объемы инвестиционных сделок, определить трудно, потому что никто не спрашивают своих клиентов, для чего они покупают недвижимость.

Лучше всего доверять сведениям, полученным в государственных и официальных источниках, а также в хорошо зарекомендовавших себя статистических системах и в крупных компаниях по недвижимости. Крупные компании тратят до 5 млн. евро в год на свои аналитические отделы, подписываются на получение платных статистических данных.

Также при изучении статистики по рынку недвижимости той или иной страны, надо знать, что достоверные статистические отчеты всегда появляются с опозданием, обычно на три месяца (в том числе и в России), а в США и Великобритании – на два.

Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Чтобы грамотно инвестировать средства в недвижимость, нужно изучить, проанализировать и проверить очень много информации, как о стране и конкретном регионе, в который вы хотите вложить свои средства, так и непосредственно об объекте. Массу информации можно найти в интернете, но не всему можно доверять. Лучше учитывать данные крупных компаний по недвижимости, специализированных и официальных порталов, причем стоит помнить, что на рынке недвижимости все катаклизмы отражаются с опозданием, а все показатели имеют лаг не менее двух месяцев. Ну а лучше всего, чтобы не утонуть в море информации, обратиться к профессионалам.

По материалам журнала "Metrinfo.Ru"

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок - это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости
Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежом
Cхемы buy-to-let и ROI при аренде
Самые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимость
Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом
Как обойти ловушки при покупке дома за рубежом
Cлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризиса
Что можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евро
Покупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)
Юридическая проверка покупки недвижимости за границей
Практические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границей
Как правильно сформировать портфель инвестиций
Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций
Оформление экономического гражданства для россиянина
Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей
Плюсы и минусы приобретения дома в деревне за границей
Возможные риски при покупке зарубежной первички
Зарубежная ипотека для россиян
Рейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости стран
Аренда жилья за рубежом
Предпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости
Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 года
Особенности приобретения недвижимости за рубежом
Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом
Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?
Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости
Ситуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 года
Кризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимости
Как купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньги
Месячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жилье
Зарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция
Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличилась
Покупка земли за рубежом
Основные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежом
Как сдать зарубежное жилье в аренду?
Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом
Влияние кризиса на зарубежную ипотеку
Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?
Цены на жилье растут в большинстве регионов мира

ВСЕ СТАТЬИ

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем