Как правильно сформировать портфель инвестиций

Журнал "Metrinfo.Ru" рассказывал о правильном выборе объекта для инвестиций за границей и изучении общей экономической информации, необходимой инвестору. В этой статье речь пойдет о том, как правильно сформировать портфель инвестиций, на что обращать внимание при подписании договора купли-продажи, и кого привлечь в помощники в этом нелегком деле.

Тех, кто желает познакомиться с рекомендациями по предыдущей теме, мы отправляем к статье «Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций», и продолжаем изучать нелегкое инвесторское дело.

Оценим риск, прикинем доход
При инвестировании средств в недвижимость важно оценить доходность и риск вложений. Не стоит совершать покупку на эмоциональном уровне, по типу: «нравится» или «мой приятель живет неподалеку и всем доволен». Если стоит цель получать прибыль, то основным мотивом для сделки должна стать доходность объекта недвижимости.

Чтобы ее определить, нужно подсчитать возможный доход, учитывая срок, в течение которого вы планируете владеть объектом, включающий в себя и доход от аренды, и рост стоимости недвижимости за эти годы. Обязательно нужно узнать обо всех расходах по покупке, содержанию и продаже недвижимости (налоги, коммунальные платежи и т.п.). Инвестору не говорят, что из прибыли, к примеру, надо вычесть проценты, которые возьмет управляющая компания за оказание своих услуг.

Нельзя забывать и о риске вложений. Чем выше доходность, тем выше риски. И если вы не готовы рисковать, то лучше рассчитывать на меньшую норму прибыли.

Стабильный, но не высокий доход (обычно 5-8%) дает аренда недвижимости. Доход увеличивается при росте цен и перепродаже, причем он может быть выше, если из собственных средств вложить всего 20-30% от стоимости объекта, а остальные средства получить через банковский займ под 4-5% годовых. А максимальный доход можно получить, вложив средства на начальном этапе строительства: При правильном подходе за два года получается около 20% от стоимости объекта.

Если показатель средней доходности для конкретной страны находится в диапазоне 5% – 9%, то ее рынок недвижимости в целом характеризуется «справедливым» уровнем цен». И риск в таком случае минимален.

По данным, приведенным в отчете Global Property Guide за 1 половину 2010 года, для стран Европы значение показателя полной доходности от сдачи в аренду (gross rental yield) составило: Македония – 9,91%, Украина – 9,09%, Турция – 5,48%, Хорватия – 5,22%, Германия – 5,12%, Италия – 5,04%, Финляндия – 4,42%, Австрия – 4,40%, Болгария – 4,16%, Швейцария – 4,11%, , Чехия – 3,89%, Франция – 3,85%, Испания – 3,81%, Великобритания – 3,48%, Россия – 3,45%, Кипр – 3,21%, Мальта – 2,94%, Греция – 2,48%.

Если же показатель доходности более 10%, то рынок недвижимости недооценен, это говорит о возможностях для инвестора, но и о довольно высоких рисках, и в том числе, о надувании «мыльного пузыря». Причем при высоком показателе доходности более опасны долгосрочные вложения, а краткосрочные и среднесрочные могут принести неплохую прибыль.

О высокой степени риска свидетельствует доходность от аренды более 15% в год и прирост капитала (т.е. увеличение стоимости объекта) свыше 20% в год. Эксперты называют даже меньшие цифры. Если вам предлагают больше 12% от аренды и больше 8% от гарантированной аренды, надо насторожиться. И если обещают увеличение стоимости больше чем на 15% в год - тоже. Если речь идет о росте рыночной стоимости объекта более чем на 15% в год - это серьезный повод задуматься о привлекательности и реализуемости подобного инвестиционного предложения.

Кто поможет сформировать портфель
Формирование инвестиционного портфеля – дело серьезное, требующее знаний экономики и права, умения анализировать, прогнозировать, собирать и отслеживать море информации, а это не каждому по плечу. Есть масса случаев, когда люди покупали недвижимость по совету друзей и знакомых, а потом вообще не знали, как избавиться от убыточного объекта.

Самостоятельно сформировать инвестиционный портфель, в принципе, можно, но только если человек имеет опыт в инвестировании, например, лет пять проработал в инвестиционном фонде.

Поэтому эксперты рынка единодушно советуют прибегнуть к помощи специалистов. Они проконсультируют по вопросам юридического оформления сделки и налогообложения, привлекаемого финансирования и возможных расходов, связанных с владением и распоряжением выбранного объекта. Также они могут помочь с дальнейшей сдачей недвижимости в аренду, либо с его продажей. И, вообще, могут подсказать совершенно неожиданные варианты инвестирования, которые обычному человеку не придут в голову.

Это крупные компании по недвижимости с мировым именем, имеющие опыт работы именно в сфере инвестиций.

Нужно обращаться к крупным компаниям, которые предоставляют широкий спектр услуг: являются застройщиками, имеют свою сеть продаж или разветвленную агентскую сеть, собственные подразделения для сдачи в аренду.

При инвестировании в зарубежную недвижимость эксперты рекомендуют обращаться в соответствующие компании в России. Многие ошибочно полагают, будто обращение непосредственно к застройщику окажется дешевле. На практике же консультации экспертов по недвижимости в большинстве случаев для клиентов бесплатны, а стоимость одних и тех же объектов у всех одинакова. Таким образом, инвесторы просто лишают себя профессиональной поддержки русскоязычных специалистов, которые могли бы помочь им во многих ситуациях и уберечь от совершения очевидных ошибок.

Когда речь идет о юридических тонкостях и непосредственно о подписании договора, то нужно обращаться к юристам международной компании, которая имеет представительство и в вашем городе, и в стране инвестирования. Ее специалисты хорошо знают законодательство выбранного вами государства.

А также – в банк, который лучше всех остальных проверит правомерность и чистоту сделки и рисковую составляющую. Инвестирование без кредитного плеча не имеет смысла. Банк - единственный «друг» инвестора в сделках с недвижимостью.

Изучаем договор
И все-таки, к кому бы вы ни обратились, ответственность по договору купли-продажи ляжет на вас, поэтому изучать его необходимо, причем от «а» до «я», читая и все то, что написано мелким шрифтом.

И первое, что надо сделать - перевести договор на русский язык, причем с помощью сертифицированного переводчика.

Изучая договор, проверьте правильность ваших паспортных данных, точного наименование объекта купли-продажи с указанием площадей и местоположения. Правда, эти сведения могут указываться в отдельном сертификате регистрации объекта: в таком случае в договоре должна быть ссылка на него.

В договоре должны быть такие важные параграфы как «Статус права собственности», в которое вступает покупатель, «Обременения (если есть)», «Право перепродажи», «Переход Титула Собственности от продавца к покупателю», «График платежей», «Штрафные санкции», «Обязательства застройщика по устранению выявленных недоделок» и т.п. В приложениях же к договору обязательно должны быть чертежи объекта с указанием его размеров и общий план проекта с указанием расположения самого объекта. Важным приложением также является спецификация объекта, где указано, какие материалы будут использованы при отделке либо каково состояние отделки, а также условия подключения электричества.

Особое внимание нужно уделять пункту про штрафные санкции, в котором требуется указывать не только пенни при задержке оплаты покупателем, но и при задержке или невозможности строительства приобретаемого объекта.

В договоре должны быть прописаны все устные договоренности и указаны все возможные дополнительные расходы на содержание будущей недвижимости и/или прибыль от гарантированной аренды.

Также нужно тщательно изучить все, что связанно с обязательствами сторон. К примеру, в договоре прописано, что срок очередного платежа может быть отсрочен максимум на месяц, и чтобы не забывать о своевременном внесении взноса,  можно попросить прописать в контракте, чтобы продавец уведомлял вас за месяц о дате очередного платежа.

Еще надо понимать, на каких основаниях вы сможете вернуть внесенный задаток в случае отказа от сделки по той или иной причине, а во-вторых - возможно ли соблюсти указанные в документе сроки совершения сделки.

Возможности для инвестора
Сейчас рынок инвестиций, особенно в зарубежную недвижимость предоставляет инвестору целый спектр возможностей: недвижимость с гарантированным доходом (rental guarantee или leaseback), апарт-отели, отели и мини-отели, доходные дома, студенческая недвижимость, serviced apartments, buy-to-let коммерческая недвижимость, залоговая недвижимость и много других вариантов.

Если у вас небольшой бюджет (50 – 300 тыс. евро) эксперты рекомендуют приобретать один или нескольких апартаментов небольшой площади (50-70 м кв.) с гарантированной доходностью до 8% годовых. При среднем бюджете (400 – 800 тыс. евро) можно рассматривать приобретение доходных домов и мини-отелей с доходностью до 12% годовых. А с большей суммой инвестиций можно рассматривать buy-to-let торговую недвижимость в Германии (с арендаторами на долгосрочных договорах аренды), причем с ипотекой до 70% и с доходом до 7% годовых, что, кстати, дает возможность получения вида на жительство.

Если Вы желаете не только инвестировать средства, но и проживать в квартире или доме, то следует покупать недвижимость в Лондоне, особенно на южном берегу Темзы от Тауэрского до Вестминстерского моста. В Лондоне доход от аренды обычно позволяет покрыть расходы на Недвижимость на Лазурном берегуобслуживание ипотечного кредита. Клиентам, заинтересованным в получении стабильного дохода от своей недвижимости, эксперты предлагают обратить внимание на офисные и торговые площади, или на отели. А что касается курортных направлений, то рынок будет восстанавливаться в течение минимум еще одного года-полутора лет, а значит инвестировать не стоит.

Впрочем, для недвижимости Лазурного берега это исключение Наиболее ликвидные объекты на этом рынке, например, апартаменты площадью 70-80 кв.м., с террасой или садом, в 200 метрах от моря в районе Канн стоимостью 350 – 390 тыс. евро могут приносить неплохой доход, так же как и виллы с бюджетом 950 – 1,9 млн. Евро. Кроме того, во Франции инвестиционно-привлекательным районом остается Париж, где ставки Недвижимость на Майоркедоходов от аренды находятся на уровне 6-8%. А помимо Франции, по мнению экспертов, можно рассматривать предложения в Великобритании, Германии (Берлин и Мюнхен), недвижимость на Майорке, в Польше, Словакии и Италии (Рим и Милан).

Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Инвестиции в недвижимость могут быть как очень прибыльными, так и очень убыточными, а могут и просто сохранить Ваш капитал, защитив его от инфляции и лишь совсем немного приумножив. Многое зависит от того, какую выбрать стратегию поведения на рынке и норму доходности. Доходы от инвестиций напрямую зависят и от грамотности формирования портфеля. Эту операцию лучше доверять профессионалам или хотя бы консультироваться с ними при выборе объектов. Также для снижения степени риска и повышения доходности лучше всего покупать недвижимость с привлечением ипотечного кредита. И конечно, для успешной сделки обязательно внимательно изучать договор купли-продажи.

По материалам журнала "Metrinfo.Ru"

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок - это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости
Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежом
Cхемы buy-to-let и ROI при аренде
Самые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимость
Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом
Как обойти ловушки при покупке дома за рубежом
Cлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризиса
Что можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евро
Покупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)
Юридическая проверка покупки недвижимости за границей
Практические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границей
Как правильно сформировать портфель инвестиций
Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций
Оформление экономического гражданства для россиянина
Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей
Плюсы и минусы приобретения дома в деревне за границей
Возможные риски при покупке зарубежной первички
Зарубежная ипотека для россиян
Рейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости стран
Аренда жилья за рубежом
Предпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости
Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 года
Особенности приобретения недвижимости за рубежом
Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом
Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?
Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости
Ситуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 года
Кризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимости
Как купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньги
Месячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жилье
Зарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция
Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличилась
Покупка земли за рубежом
Основные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежом
Как сдать зарубежное жилье в аренду?
Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом
Влияние кризиса на зарубежную ипотеку
Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?
Цены на жилье растут в большинстве регионов мира

ВСЕ СТАТЬИ

Подпишитесь на рассылку новых объектов от Прайм Риэлти

Введите Ваш E-email :

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем