Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом

Закон на страже
Приобретая недвижимость на стадии строительства, рядовой покупатель жилья выступает как «незащищенный» кредитор девелопера. То есть интересы клиента в отношении получения вложенных в проект средств по значимости идут после интересов «защищенных» и «привилегированных» кредиторов (работников компании-застройщика). Один из способов перейти в категорию «защищенных» покупателей – воспользоваться ипотечным кредитованием. Для того чтобы подстраховаться, очень выгодно брать ипотечные кредиты, поскольку банк при этом дополнительно проверяет надежность застройщика.
К счастью, в странах с развитыми законодательством и финансовой системой права покупателей недвижимости на стадии off-plan защищены на государственном уровне.
Недвижимость во ФранцииВ ряде стран старой Европы – Англии, Франции, Австрии и Швейцарии – все строящиеся объекты подлежат обязательному страхованию, и в случае банкротства застройщика государство компенсирует покупателю выплаченные суммы. Страховку оплачивает застройщик, и она уже включена в стоимость недвижимости. Такой механизм наиболее действенен, однако в большинстве европейских стран и в США государственного страхования строительства нет.
Распространенный способ в международной практике, который позволяет защититься от недобросовестного или «проблемного» застройщика, – использование счета условного депонирования (escrow account). В этом случае деньги от покупателя поступают на специальный счет (банк является третьей, незаинтересованной стороной) и переходят девелоперу только по завершении очередной фазы строительства и выполнении прописанных в контракте условий.
В Дубае с 2008 г. действует закон, который обязывает застройщиков взимать плату только поэтапно и через escrow accounts. Раньше многие, чтобы получить скидку, платили деньги сразу, иногда еще до того, как начиналось строительство, теперь это запрещено законом. Сейчас, если объект еще не существует, взимается не более 5% на депозит, затем, после получения уведомления от застройщика о том, что завершен определенный этап строительства, выплачивается следующая часть суммы. Последний взнос осуществляется только в момент сдачи объекта и получения ключей.
Практика escrow accounts существует в большинстве западноевропейских стран, однако, например, в Италии или Испании оформить договор на этих условиях будет непросто. С другой стороны, отдельные девелоперские проекты с системой оплаты через escrow accounts можно найти и на менее развитых рынках: в Хорватии таким образом реализуется проект Punta Scala Residence австрийской компании Falkensteiner.

Как в банке
В Италии, Испании, на Кипре работает другой механизм – банковские гарантии компании, ведущей строительство объекта. Застройщик, как правило, еще до начала работ открывает в банке кредитную линию, которая позволяет ему завершить проект вне зависимости от результатов продаж.
Недвижимость в ИталииВ Италии денежные отношения девелопера и покупателя объектов off-plan регулирует государственный декрет 122/2005: банковская гарантия открывается на все суммы, уплаченные авансом. Если застройщик не выполняет обязательств, клиент получает деньги от банка или страховой компании, и ему не приходится требовать возврата средств у продавца. Например, строительство комплекса Le Dune в итальянском регионе Абруццо финансирует банк города Пескара, который несет ответственность за действия застройщика и гарантирует покупателям возврат средств в случае незавершения проекта.

 


Редвижимость на КипреНа Кипре все крупные девелоперские проекты финансируются под залог земли, на которой ведется строительство. Поскольку кризис кипрскую банковскую систему почти не затронул, работы на объектах продолжаются, несмотря на сокращение объемов продаж.

 

 

 


Недвижимость в ИспанииСистема банковских гарантий законодательно утверждена и в Испании. Цель действующего закона 57/68 – уберечь покупателей от потери вложенных средств, если по какой-либо причине строительство не будет завершено. Гарантии обычно предоставляются основными сберегательными банками, которые осуществляют финансирование проектов девелопера. Однако на практике банковские гарантии не всегда могут дать необходимый уровень защиты, как это предусмотрено в законе. Существует целый ряд тонкостей оформления, в которых покупателю будет сложно разобраться самому, поэтому при покупке недвижимости на стадии строительства особенно важна помощь юриста.

Не все сразу
Каким образом покупатель сам может минимизировать риски? Один из способов – выбирать объект через агентство недвижимости, которое проверяет надежность девелопера и проекта и может предоставить полную информацию об объекте, источниках финансирования, планах строительства. Также следует обязательно посетить место строительства. Покупатель сможет лично убедиться, ведутся ли работы, на какой стадии находится объект, посмотреть шоу-рум, где можно ознакомиться с образцами строительных и отделочных материалов, узнать о дополнительных опциях.
Основным и наиболее распространенным механизмом защиты при покупке жилья off-plan является поэтапная оплата. Обычно при оформлении договора необходимо внести 10-30% от стоимости объекта. Остальные выплаты производятся по мере продвижения строительства: после возведения определенного этажа, окончания работ над каркасом здания, кирпичной кладкой, отделкой и т. п. Для того чтобы покупатель больше доверял продавцу, на некоторых объектах устанавливают веб-камеры. Поэтапная оплата не становится кардинальным решением проблемы, но, по крайней мере, снижает риски и служит стимулирующим фактором для застройщика.
В договоре купли-продажи, помимо точного описания недвижимости с указанием площади жилья, отделочных материалов, суммы депозита, графика платежей, обязательно должна быть информация об ответственности сторон. Обычно срок строительства составляет 12-18 месяцев. На случай отсрочки должны быть прописаны штрафные санкции и обязательства продавца возвратить все суммы, выплаченные покупателем.
Советуюет сделать так, чтобы список форс-мажорных обстоятельств в договоре был как можно короче. На практике большинство застройщиков свое опоздание со сдачей проектов списывают на форс-мажорные обстоятельства. Самый распространенный вариант отписки – климатические условия, при том что климат за последние два-три года радикально нигде не менялся.
Недвижимость в БолгарииНа одном из самых проблемных в этом отношении рынков – дубайском, где в результате кризиса было заморожено строительство большого числа объектов застройщики не идут на выплату штрафов по договору, апеллируя к форс-мажорным обстоятельствам. Но многие стараются урегулировать отношения и предлагают альтернативные варианты в своих уже реализованных проектах.
Нужно понимать, что, как бы прозорливо ни был составлен договор, вернуть вложенные средства по первому требованию все равно не удастся. Деньги, перечисленные застройщику, в случае невыполнения условий договора можно будет потребовать только через суд. В Болгарии, например, сейчас суды по такого рода обращениям покупателей назначаются на 2013 г.
С другой стороны, за рубежом сроки сдачи редко затягиваются больше, чем на два года, тогда как для России это почти норма.
Марина ШОНИЯ  По материалам "Homes Overseas"

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок - это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости
Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежом
Cхемы buy-to-let и ROI при аренде
Самые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимость
Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом
Как обойти ловушки при покупке дома за рубежом
Cлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризиса
Что можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евро
Покупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)
Юридическая проверка покупки недвижимости за границей
Практические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границей
Как правильно сформировать портфель инвестиций
Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций
Оформление экономического гражданства для россиянина
Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей
Плюсы и минусы приобретения дома в деревне за границей
Возможные риски при покупке зарубежной первички
Зарубежная ипотека для россиян
Рейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости стран
Аренда жилья за рубежом
Предпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости
Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 года
Особенности приобретения недвижимости за рубежом
Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом
Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?
Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости
Ситуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 года
Кризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимости
Как купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньги
Месячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жилье
Зарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция
Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличилась
Покупка земли за рубежом
Основные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежом
Как сдать зарубежное жилье в аренду?
Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом
Влияние кризиса на зарубежную ипотеку
Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?
Цены на жилье растут в большинстве регионов мира

ВСЕ СТАТЬИ

Подпишитесь на рассылку новых объектов от Прайм Риэлти

Введите Ваш E-email :

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем