Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты

Мировой финансовый кризис не охладил интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость, но существенно изменил приоритеты инвесторов. Если раньше акцент делался на спекулятивный доход от роста цен при прямом инвестировании в жилье, то теперь покупателей больше привлекает рентный доход и более сложные инструменты вложения средств.

Смена вех
Вложение средств в зарубежную недвижимость давно перестало быть новинкой для российских инвесторов. И если до кризиса серьезную альтернативу вложениям в заграничные квадратные метры представляли московские квартиры, которые дорожали не по дням, а по часам, а условия их покупки и продажи были более понятны большинству клиентов, то кризис вынудил российских покупателей взглянуть на рынки других стран.

В начале кризиса многие инвесторы обратили внимание на зарубежную недвижимость, которая очень упала в цене. Популярностью пользовались самые разные направления: от Лазурного берега Франции до экономкласса в Болгарии. Некоторым покупателям действительно удалось обзавестись довольно ликвидными активами, но многих инвесторов ждало разочарование, поскольку подешевевшая недвижимость даже не собиралась дорожать.

И, к их сожалению, данная тенденция сохраняется до сих пор. Ни Испания, ни Черногория, ни ОАЭ, рынки которых так привлекали инвесторов в начале кризиса "фантастическими" (как уверяли продавцы) дисконтами, до сих пор не оттаяли и не показывают позитивной динамики. Поэтому многие из инвесторов остались у разбитого корыта, ибо ликвидность приобретенной ими недвижимости была крайне низка. Посмотрите, сколько наших соотечественников желает продать свои "инвестиционные" проекты в Дубае, Черногории, Болгарии и Испании. Да, можно говорить, что выбор стран был неудачный, но ведь верили, что есть еще кроме них люди, которые менее удачливые и талантливые, поэтому им и можно будет перепродать с прибылью купленные дома.

Но в целом неудачи массовых инвесторов на рынке развивающихся стран пошли на пользу сегменту инвестиций в зарубежную недвижимость, который сейчас в корне меняется и уже начинает показывать положительную динамику при более высоком качестве инвестиций и профессионализме самих инвесторов.

Страны перемен
Как отмечают эксперты, в настоящее время изменилась психология большинства частных инвесторов. До кризиса инвесторов в большей мере интересовали развивающиеся страны — потенциальные претенденты на членство в ЕС и вхождение в шенгенскую зону (Черногория, Турция, Болгария, Кипр), невероятной популярностью пользовался "вечно растущий" Дубай. Также интерес вызывали экзотические рынки, такие как, например, Марокко или Куба. Инвесторы готовы были рисковать в угоду высокой доходности, что в конечном итоге спровоцировало спекулятивность дальнейших сделок и обвалило рынок. Сейчас кризис напомнил всем о необходимой осторожности и взвешенном подходе. Большая часть инвесторов сегодня не рассчитывает на быстрые деньги, а инвестиции носят среднесрочный и долгосрочный характер (восемь-десять лет).

Соответственно, поменялись и цели инвестирования, и набор стран, наиболее интересных россиянам и пользующихся у них повышенным спросом. До кризиса можно было отследить, как приоритеты инвесторов смещаются на новые рынки, такие как Болгария, Черногория, Турция. Во время кризиса большинство инвесторов акцентировало внимание на традиционных европейских рынках, где можно было приобретать объекты с существенными скидками, причем скупали практически все. Основными "зонами стабильности", куда можно было вкладываться без опасений, были и остаются западноевропейские страны. Для инвестиций нужно выбирать страну со здоровой экономикой.

Правда, желание купить подешевевшую недвижимость в Европе далеко не всегда конвертировалось в реальные сделки. Многие клиенты пытались найти недвижимость с 40-50-процентным дисконтом, но в лучшем случае им удавалось совершить сделку на 30% дешевле прежней цены. Да и то удавалось это лишь тем инвесторам, которые были расторопны, имели финансовые и юридические структуры на Западе и, главное, могли показать происхождение этих средств. Ни один британский конкурсный управляющий не желал иметь дела с "островными" компаниями-офшорами, от которых мы выставляли оферту, зато принимали менее выгодные предложения, но от понятных им европейских компаний с четким определением конечных бенефициаров.

Большинство россиян, приобретающих недвижимость за рубежом, рассматривают эти покупки в большей степени как способ сохранения, а не преумножения средств. Обычная жилая недвижимость в Европе может принести не более 3-4% годовых, что сложно назвать вложением с целью увеличения капитала. Основная цель вложений сегодня — сбережение, надежность и хороший потенциал роста в долгосрочной перспективе. При выборе страны клиенты опираются на собственный потенциал страны приобретения, уровень жизни и платежеспособность в первую очередь местного населения, потенциальный интерес иностранцев в дальнейшем к приобретаемой недвижимости.

Попытки же заработать на спекулятивных рынках развивающихся стран либо полностью ушли в прошлое, либо остались уделом инвесторов, обладающих повышенным желанием рисковать и, возможно, инсайдерской информацией о грядущих всплесках на тех или иных рынках.

Кроме того, в 2010 году альтернативу вложениям в зарубежную недвижимость снова стали представлять московские квартиры. Сейчас большинство российских инвесторов интересуется тем, что происходит на московском рынке качественного жилья, так как рост цен на новое строительство, например, в элитном сегменте в 2010 году составил примерно 16%, что существенно выше прироста в Европе.

Главное — надежность
Впрочем, несмотря на перечисленные выше объективные факторы, интерес россиян к зарубежной недвижимости все же растет. С каждым годом растет доля россиян, совершающих покупку зарубежной недвижимости именно "для инвестиций. В 2010 году порядка 25% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами в инвестиционных целях. Для сравнения: в 2008 году доля таких сделок составляла лишь 15%. И главное, что доля таких сделок уверенно растет. К третьему кварталу 2010 года инвестиционная активность заметно возросла. Исходя из сложившейся ситуации, резонно предположить и дальнейшее увеличение активности инвесторов, поскольку "смутные времена" кризиса практически позади и сейчас ситуация по многим рынкам прояснилась.

Но рост интереса к рынкам западных стран связан не только с тем, что кризис начал отступать, а еще и с тем, что изменился сам подход инвесторов к вложениям средств. Кризис изменил подход россиян к покупке недвижимости за рубежом: Если раньше покупали в основном жилье и рассчитывали заработать на росте его стоимости, то теперь наибольшую прибыль приносит покупка объектов, владение которыми связано с получением рентного дохода.

Обжегшись на докризисном приобретении "не глядя" зарубежной недвижимости (вилл, офисов под аренду, квартир), российские инвесторы многому научились и сейчас пробуют новые, более серьезные виды инвестирования: доходные дома, бизнес, строительство. Некоторых инвесторов процесс затягивает настолько, что открываются зарубежные офисы-представительства, компании с российскими владельцами. Несмотря на ощутимое влияние русских инвесторов в Европе, большинство из них рассматривает эти инвестиции в качестве диверсификации своего портфолио и "пристрела" на будущее.

Так,  сейчас повышенной популярностью пользуются номера в гостиницах Лондона, офисные центры в Нью-Йорке, торговые центры в Париже, апартаменты во всех развитых странах Европы. При этом, чтобы стать инвестором таких проектов, не нужно обладать астрономическими суммами. Да, отель или бизнес-центр стоит очень дорого, но большинство владельцев предлагает инвесторам купить долю в проекте или небольшой проект. Покупка отеля — это инвестиция от нескольких десятков до нескольких сотен миллионов евро. Это удел профессиональных инвесторов. А вот приобретение мини-отеля — это вполне подъемная инвестиция — от €600 тыс.. Кроме того, инвестор может попросту купить один-два номера в крупной гостинице, находящейся под управлением международной сети, или же и вовсе вложиться в акции компаний, связанных с управлением недвижимостью или строительством объектов.

Нашим не нужна недвижимость как таковая, им нужно, чтобы их деньги приносили доход, а капитал рос. Поэтому, они и выбирают те активы, которые могут гарантировать хорошую доходность. Так, средняя доходность инвестиций в перечисленные рынки при формировании консервативного портфеля может составлять 15-18% годовых. Если же сформировать портфель из более рискованных активов, то доходность может доходить уже и до 30%. Правда, решаются на это лишь самые отчаянные инвесторы.

Кроме того, сегодня среди россиян отмечается значительный рост популярности зарубежных инвестиционных фондов недвижимости. Такие фонды позволяют своим вкладчикам получать стабильную доходность порядка 7-10% годовых и предоставляют прозрачную стратегию выхода из инвестиций через пять-десять лет. При этом диапазон возможных инвестиций вкладчиков фонда, как правило, достаточно широк — от нескольких десятков тысяч до миллионов евро, что дает фонду возможность привлечь внимание широкого круга инвесторов. Но не только это привлекает инвесторов в фондах. Самую высокую доходность могут предложить инвестиционные фонды, которые добиваются таких показателей за счет объема портфеля объектов и скидок на обслуживание при сохранении высокого уровня надежности вложений. Причем в основном инвесторов привлекают те фонды, которые инвестируют в надежные страны и надежные активы, а не гонятся за более доходными, но крайне рискованными приобретениями.

Что ж, похоже, кризис и правда приучил наших инвесторов к осторожности, а на смену характерной российской рискованности в ожидании быстрых и легких денег пришел традиционный европейский подход к вложениям, где первое место отдается надежности инвестиций, а доходность имеет второстепенное значение. Плохо это или хорошо, покажет время, но с уверенностью можно утверждать, что банкротств и разочарований при таком подходе будет намного меньше. Как, впрочем, и заработанных денег.
Антон Белых  Приложение к газете "Коммерсантъ" № 45 (45) от 18.11.2010  

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок - это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости
Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежом
Cхемы buy-to-let и ROI при аренде
Самые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимость
Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом
Как обойти ловушки при покупке дома за рубежом
Cлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризиса
Что можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евро
Покупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)
Юридическая проверка покупки недвижимости за границей
Практические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границей
Как правильно сформировать портфель инвестиций
Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций
Оформление экономического гражданства для россиянина
Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей
Плюсы и минусы приобретения дома в деревне за границей
Возможные риски при покупке зарубежной первички
Зарубежная ипотека для россиян
Рейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости стран
Аренда жилья за рубежом
Предпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости
Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 года
Особенности приобретения недвижимости за рубежом
Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом
Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?
Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости
Ситуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 года
Кризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимости
Как купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньги
Месячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жилье
Зарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция
Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличилась
Покупка земли за рубежом
Основные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежом
Как сдать зарубежное жилье в аренду?
Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом
Влияние кризиса на зарубежную ипотеку
Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?
Цены на жилье растут в большинстве регионов мира

ВСЕ СТАТЬИ

Подпишитесь на рассылку новых объектов от Прайм Риэлти

Введите Ваш E-email :

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем