Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса

За время кризиса во всех европейских странах существенно упали цены на курортную недвижимость. Однако сильнее всех и наиболее показательно снизилась стоимость прибрежного жилья в Испании, Греции, Болгарии и Черногории. В результате на этих рынках происходят примерно одинаковые процессы.

Отфутболить инвестора
Недвижимость в ИспанииИспанский рынок недвижимости одним из первых в Европе почувствовал удар кризиса, который не обошел стороной и сегмент курортной недвижимости. По мнению экспертов, снижение цен было неоднородным и зависело прежде всего от расположения объекта относительно моря и инфраструктуры, а также географического региона.

"Северное побережье Испании за время кризиса пострадало менее всего, потеряв в среднем не более 10% стоимости. В то время как центральное и южное побережье Испании, славящееся масштабным новым строительством, в общей сложности просело на 25-30%",— говорит исполнительный директор FiedlerYaro Юлия Кайнова. Впрочем, во всех регионах попадаются объекты, расположенные в 1-3 км от моря, со скидкой 50%, так же, как и предложения на первой линии моря с максимально возможной скидкой 7-10% от докризисного уровня цен.

Недвижимость в АмпуриабраваНедвижимость в РосесНедвижимость в Тосса де МарНедвижимость в Ллорет де МарЗачастую это является следствием дуализма рыночной ситуации. В Испании, по официальным данным, цены в результате кризиса снизились на 10%, а по неофициальным данным, снижение составило 60%. Серьезному снижению цен способствовало появление множества предложений залоговой недвижимости. По оценкам испанских банков, объем "проблемных кредитов" под недвижимость и строительство уже превысил €180 млн. Таким образом, восстановления докризисной стоимости недвижимости в Испании в ближайшее время не предвидится.


Выход из кризиса, по мнению экспертов, во многом связан в этих странах с готовностью собственника привлечь покупателя не только ценой, но и дополнительными условиями, например условиями рассрочки.

В Испании ситуация также остается весьма напряженной. Здесь, кроме того, отмечается и дефицит внутреннего спроса, сопровождающийся свертыванием ипотеки и негативными процессами серьезного роста плохих долгов по подобным кредитам. Согласно данным официальной статистики, в настоящее время на балансах суверенных банков сконцентрировано активов в недвижимости на общую сумму более $20 млрд.

Позднее падение
В отличие от Испании, Греция долго оставалась форпостом докризисных цен на недвижимость. В Греции в период кризиса цены практически не изменились, снижение произошло лишь через шесть месяцев после того, как рейтинг Греции был понижен, и в итоге падение составило около 30%.

В целом, по курортам Греции статистика весьма неутешительная — падение на 25-30%. Впрочем, особенностью греческого рынка недвижимости является то, что, несмотря на мировой финансовый кризис, стоимость жилья в Греции долго оставалась практически неизменной. Солнечное побережье Греции, как показало время, оказалось намного более устойчивым ко многим факторам.

При этом возрос интерес россиян к покупке апартаментов до €70 тыс., и здесь мы видим явный рост количества сделок по покупке. На фоне дефицита бюджета и падения роста спроса на объекты со стороны нерезидентов из развитых стран Европы формируется профицит предложения в resort-недвижимости: фактически предложение превышает спрос, что создает предпосылки для дальнейшего снижения цен. В результате в Греции встречаются даже туристические объекты с большими скидками.

Например, трехзвездный отель на 80 номеров с частным пляжем на острове Корфу можно купить всего за €4,2 млн, хотя официальная банковская оценка этого объекта на сегодня составляет €7,3 млн.

Солнечный берег
Недвижимость на Солнечном БерегуНедвижимость в РавдеНедвижимость в Св. ВласеГораздо более болезненным для иностранных инвесторов было падение цен на рынке курортной недвижимости в Болгарии. Дело в том, что большая часть прямых иностранных инвестиций в экономику Болгарии в последние годы направлялась именно в сегмент недвижимости. Если в первом квартале 2009 года он составлял €182,2 млн, то в первом квартале 2010 года составил уже лишь €61 млн.

В первом квартале 2010 года ВВП Болгарии снизился на 4% по сравнению с первым кварталом 2009 года — это второе по величине падение ВВП среди стран Европейского союза (после Латвии — 5,1%). Слабый спрос на кредиты и жесткая кредитная политика привели к уменьшению количества кредитов на новое жилье, выданных с января по май 2010 года. Более того, в мае 2010 года общий объем кредитов, по которым не выплачиваются проценты, достиг 48,6 млн левов, или 13,1% от общего объема плохих долгов.

В Болгарии цены на курортную недвижимость, по официальным данным, снизились на 30%, а по неофициальным — более чем на 50%". Более того, по данным "Финам Менеджмент", рынок жилой недвижимости Болгарии все еще остается достаточно перегретым. Если цены в Софии восстанавливаются достаточно уверенно, то в курортных зонах страны по-прежнему наблюдается коррекция. Вместе с тем определенная часть покупателей, в том числе российских, видимо склонная к инвестиционному риску, определенно заинтересована в "покупках на дне".

Участники рынка отмечают, что популярность недвижимости в Болгарии у российских покупателей остается весьма высокой. Тем более что желающих продать подобные объекты на рынке хватает. Рынок недвижимости настолько успел насытиться дешевыми предложениями бесчисленного количества застройщиков, что многие инвесторы, успевшие взять недорогие апартаменты в Болгарии, выставляют предложения на перепродажу в надежде получить хоть какую-нибудь прибыль. Однако обещанного роста цен на болгарские дома с 2008 года так и не произошло, да и спрос в данном сегменте с каждым годом все меньше.

Братство капитала
В Черногории снижение составило 20-25% — наименьший показатель из всех перечисленных стран, и более того, черногорский рынок начал восстанавливаться.

Во всех перечисленных странах, кроме Черногории, цены продолжают падать. Связано это прежде всего с нестабильностью экономической ситуации. Так, в Испании безработица составляет 20%, а на рынке недвижимости на морском побережье "скопилось" около 1,5 млн непроданных домов, в Болгарии, так же, как в Испании, происходила застройка побережья неликвидом, который теперь никто не покупает.

Однако, в Черногории на рынке недвижимости имеет место стагнация, основные покупатели жилья в регионе по-прежнему россияне, которые, впрочем, уже "прозрели" и поняли, что те цены, по которым им предлагается недвижимость в Черногории, мягко говоря, не соответствуют реалиям рынка. Динамика цен здесь также остается весьма пассивной. Основные причины все те же — "плохая" экономическая конъюнктура (по итогам 2009 года ВВП страны сократился на 5,3%, в 2010-м ожидается дальнейшее снижение в диапазоне 2,5-3%) и избыток предложения, сформировавшийся на фоне сокращения внешнего спроса. Однако это означает возможность выбора.

Российские покупатели, которые заинтересованы в зарубежных объектах, не упускают возможности купить качественное жилье с хорошим дисконтом. Относительно инвестиций нужно отметить, что элитный сегмент зачастую не подчиняется общим законам рынка. Финансово привлекательным в данном случае может быть покупка качественного элитного объекта со скидкой, так как цены в верхнем сегменте рано или поздно не только достигнут докризисного уровня, но и будут расти. Это и станет прибылью инвестора, нужно помнить, что инвестиции в недвижимость — это всегда долгосрочные вложения.

Например, в этой связи можно упомянуть проект в Черногории Porto Montenegro. Несмотря на сильный спад на рынке Черногории, этот проект практически не сдал своих позиций, так как является одним из самых качественных на черногорском рынке недвижимости, и коррекция цен была минимальной. В настоящее время в рамках проекта стоимость студии общей площадью 38 кв. м начинается от €145 тыс.

Ждать и надеяться
Развитые европейские рынки пережили кризис совсем иначе, чем развивающиеся. В целом небольшие и малоразвитые рынки курортной недвижимости Болгарии и Черногории испытали до кризиса огромный приток инвестиций и многократный рост цен. Но, как известно, чем выше заберешься, тем больнее падать. Несколько иная ситуация была в Испании и Греции. Проблемы сжатия рынка курортной недвижимости этих стран были связаны в большей степени с внутренними финансовыми проблемами, чем с угасанием потока внешних инвестиций. Таким образом, считает эксперт, Болгария и Черногория еще будут какое-то время находиться на дне, а в Греции и Испании в случае исправления можно ожидать роста средних цен в ближайшие годы более чем на 3-5%. Ради большей доходности оправданными представляются и инвестиции в локальные рынки курортной недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона, где в последние три-шесть месяцев фиксируется существенная восходящая динамика.

Можно с уверенность говорить о том, что дна цены достигли только в Черногории, а во всех остальных перечисленных странах падение не закончено. Инвестиционная стратегия во всех этих странах одна — воздержаться от покупки. Хотя бы потому, что арендный доход от этой недвижимости совершенно точно будет ниже дохода от банковского депозита в стабильных странах (например, в Швейцарии), а прирост цены самого объекта непредсказуем и в принципе маловероятен.

Покупка и аренда недвижимости в БолгарииОднако, рынки курортной недвижимости максимально близки к устойчивой стагнации. Перспективы к оживлению ярче просматриваются у Испании — это самый популярный курорт для приобретения второго дома у немцев, скандинавов, англичан и россиян. Есть шансы и у Болгарии, которая чрезвычайно популярна у россиян как курорт, куда можно отправить на морской отдых не говорящих на иностранных языках пожилых родителей и маленьких детей с нянями. Впрочем, спрос не восстановился до докризисного уровня, но весьма оживился благодаря упавшим ценам и подешевевшим кредитам. К примеру, до кризиса ставка по ипотеке в Испании составляла 4,5-6%, а в 2009 — первой половине 2010 годов — 2,7-3%, сейчас — 3,5%. Греция также показала некоторое оживление интереса со стороны покупателей недвижимости, но оно было вызвано уставшими ждать "лучших цен" клиентами. Этот контингент клиентов целью приобретения недвижимости ставит собственное пользование, а не выгодные инвестиции. И так как желание купить недвижимость именно в Греции у них сформировалось уже давно, они решили больше не ждать у моря погоды. Впрочем, заработать на существенном падении стоимости смогут разве что местные инвесторы, имеющие доступ к дешевому банковскому финансированию.
Василий Стрельников   Приложение к газете "Коммерсантъ" № 45 (45) от 18.11.2010  

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок - это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости
Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежом
Cхемы buy-to-let и ROI при аренде
Самые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимость
Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом
Как обойти ловушки при покупке дома за рубежом
Cлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризиса
Что можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евро
Покупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)
Юридическая проверка покупки недвижимости за границей
Практические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границей
Как правильно сформировать портфель инвестиций
Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций
Оформление экономического гражданства для россиянина
Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей
Плюсы и минусы приобретения дома в деревне за границей
Возможные риски при покупке зарубежной первички
Зарубежная ипотека для россиян
Рейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости стран
Аренда жилья за рубежом
Предпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости
Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 года
Особенности приобретения недвижимости за рубежом
Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом
Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?
Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости
Ситуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 года
Кризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимости
Как купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньги
Месячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жилье
Зарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция
Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличилась
Покупка земли за рубежом
Основные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежом
Как сдать зарубежное жилье в аренду?
Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом
Влияние кризиса на зарубежную ипотеку
Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?
Цены на жилье растут в большинстве регионов мира

ВСЕ СТАТЬИ

 

Подпишитесь на рассылку новых объектов от Прайм Риэлти

Введите Ваш E-email :

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем