Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам

Сегодня на зарубежном рынке наметилась устойчивая тенденция — смещение спроса в сторону коммерческого сектора: свыше 70% российских инвесторов интересуются покупкой бизнеса в странах Европы или США. Наиболее привлекательные объекты для них — действующие отели на популярных курортах.

КАТАЛОГ ОТЕЛЕЙ

Наших соотечественников в первую очередь интересуют высоколиквидные объекты с наилучшим расположением. Это первая-вторая линия от моря с частным песчаным пляжем. Успехом пользуются также отели на популярных горнолыжных курортах.
 
Отмеченный экспертами тренд неслучаен, он развивается в рамках общемировой тенденции. В течение первых трех кварталов 2010 г. рынок инвестиций в гостиничную недвижимость стран Европы, Ближнего Востока и Африки демонстрировал активный рост, достигнув объема в 3,97 млрд евро. Это на 55% больше, чем за тот же период 2009 г. (2,5 млрд евро). Особенно четко положительная динамика проявилась в III квартале. Рост проданных гостиничных активов составил 1,8 млрд евро, что на 70% превысило прошлогодние показатели (1,056 млрд евро).
 
Сейчас продавцы более реалистичны в своих ценовых надеждах, что позволило завести рынок, до этого пребывавший в состоянии ожидания. На данный момент существует разумный баланс между числом покупателей и количеством объектов на рынке. Было несколько закрытых кризисных сделок, которые позволяют определить ценовые решения покупателей в случае вынужденной продажи. Финансирование покупок с помощью заемного капитала все еще остается проблемой.

КАТАЛОГ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДЕ РОСЕС в ИСПАНИИ
 
Лидирует в регионе рынок Великобритании с объемом инвестиций свыше 1 млрд евро, далее следует Франция — примерно 505 млн евро. На третьем месте рынок Испании — 291 млн евро, отмечают в Jones Lang LaSalle Hotels.
 
Несмотря на то что к инвесторам возвращаются активность и уверенность, определенная доля сомнений все же остается, поэтому большинство гостиниц продают при наличии действующих договоров аренды и в основном местным инвесторам. Тем не менее в течение года наблюдалось увеличение количества сделок с действующими договорами на управление. Если за весь 2009 г. их доля составила всего 5%, то на текущий момент она выросла практически до 28% всех реализованных гостиничных объектов.
 
Американские инвесторы постепенно возвращаются на рынки Европы, Ближнего Востока и Африки — их доля на данный момент составляет 20% (для сравнения: за 2009 г. — 6%). Внутренние инвестиции остаются превалирующими, хотя их доля снизилась в процентном соотношении с 59% за весь 2009 г. до 36% за три квартала 2010 г.
 
Что на сегодняшний день могут предложить в Европе инвесторам и, в частности, россиянам?
 
Коммерческая недвижимость в БолгарииБолгария
На черноморском побережье предлагают множество различных отелей — от 600 тыс. до 35 млн евро.
Например, за 610 тыс. евро можно купить отель в Поморие, построенный в 2004 г., на 19 номеров. Он расположен в 150 м от пляжа, в двух минутах пешей прогулки от центра города. Объект работает только в летний сезон.
За 6,5 млн евро можно приобрести четырехзвездочный отель на 350 мест в центре всемирно известного курорта Золотые Пески, с собственным аквапарком, рестораном, бассейнами, детскими площадками, фитнес-центром и центром красоты и здоровья. Благодаря развитой инфраструктуре этот объект функционирует в качестве международного молодежного центра и обеспечен долгосрочными контрактами по размещению гостей. В среднем отель приносит 525 тыс. евро чистой прибыли, что дает годовую доходность по объекту 8%.
В 2010 г. в Болгарии увеличилась туристическая активность, что прибавило оптимизма владельцам отелей и скорректировало наличие предложений.
 
Турция
На средиземноморском побережье Турции цены на отели с собственным пляжем колеблются в среднем от 3,7 до 66 млн евро.
Скажем, четырехзвездочный отель общей площадью 6 тыс. кв. м, построенный в 2006 г., на 109 стандартных номеров, с просторным рестораном, открытым и крытым бассейнами, аквапарком и 16 бамбуковыми виллами на территории обойдется в 8 млн евро. Примечательно и расположение объекта — славящийся своими сосновыми и эвкалиптовыми парками Кемер. Отель находится на первой линии от моря, рядом марина для яхт, где за умеренную плату отдыхающим можно арендовать небольшое судно или катер и прокатиться по живописным бухточкам побережья.
 
Греция
В Греции особенной популярностью как среди туристов, так и у инвесторов пользуются острова Крит, Корфу, Родос и остров влюбленных Санторини. За высоколиквидные объекты с собственными пляжами придется выложить от 4 до 9 млн евро.
Встречаются и объекты с большими скидками. Например, на острове Корфу отель категории «три звезды» на 80 номеров, с частным пляжем, с красивым цитрусовым садом в 12,5 тыс. кв. м, у кромки моря можно купить всего за 4,2 млн евро, что значительно ниже его рыночной стоимости. Заполняемость отеля с 15 мая по 15 октября 2010 г. составила 100% по договорам с туроператорами Австрии, Германии и Швейцарии. Официальная банковская оценка этого объекта — 7 млн евро. Низкая цена продажи обусловлена личными обстоятельствами его нынешнего владельца: он готов продать отель на 57% меньше рыночной стоимости, причем на 2,4 млн евро можно получить кредит в греческом банке под 4,75% годовых.
Исключительным в своем роде объектом также можно назвать отель на самом романтичном острове Греции Санторини. Уникальная история острова, неповторимый вулканический ландшафт, белоснежные домики на отвесных скалах и фантастические по своей красоте восходы и закаты привлекают сюда истинных ценителей красоты, в особенности молодоженов. Поклонниками Санторини являются многие звезды искусства и шоу-бизнеса, в том числе семья Джоли — Питт. Посещение Санторини входит практически в каждый греческий круиз. В 2009 г. отель был полностью перестроен и реконструирован, и цена продавца на сегодня составляет 9 млн евро.
 
Швейцария (Альпы)
Цены на отели здесь колеблются от 1,9 млн евро за мини-отель до 45 млн евро за небольшой гостиничный комплекс у подъемника в Санкт-Морице, который наряду с Гштадом является самым известным и аристократичным из всех горнолыжных курортов Швейцарии. Санкт-Мориц принимает представителей королевских династий, миллиардеров, политиков и звезд шоу-бизнеса.
Дороговизна отпугивает от Санкт-Морица многих потенциальных туристов, зато оставшихся привлекает возможностью оказаться в своеобразном горнолыжном бизнес-классе. И таковых, надо сказать, немало: за год этот город с населением всего в 6 тыс. человек посещают 1,5 млн туристов.
Уникальные объекты практически невозможно найти на сайтах Интернета, часто они даже запрещены к публичной рекламе, и смена владельцев проходит максимально тихо. Как правило, это высокодоходные отели мировых брендов или известные в узком кругу закрытые бутик-отели, о продаже которых не было и речи еще пару лет назад. Цена этого сегмента стартует с 25 млн евро за отель на девять номеров и может достигать 618 млн евро, к примеру, за отель в Париже.
Торг по заявленным ценам на отели за рубежом уместен всегда и везде, а в Турции даже приветствуется. Доходность большинства объектов в среднем составляет 5,9–7,2% годовых чистой прибыли.
 
Что следует знать
Однако следует учитывать, что приобретение отеля — один из самых трудоемких процессов на рынке зарубежной недвижимости. Большей частью это обусловлено процедурой проверки документов и сопоставлением белой и черной отчетности, которая имеется практически в любом отеле мира, а также выявлением реальной ситуации по доходности объекта. Кроме того, нередки случаи раздувания доходности с помощью долгосрочных фиктивных постоянных клиентов с подтверждающей документацией, поэтому с большой тщательностью покупатель должен проверить агентские соглашения с туроператорами и договоры с постоянными клиентами, причем за несколько лет.
 
Также особенное внимание необходимо уделить состоянию объекта продажи: сроку последней санации (не путать с косметическим ремонтом), качеству строительных материалов на предмет влагостойкости (поскольку высоколиквидные объекты расположены в непосредственной близости к воде) и прочему, чтобы в дальнейшем непредвиденные расходы на ремонт не съели львиную часть доходности.
 
Налог на прибыль предприятий бизнеса в разных странах колеблется от 2,5 до 45%, поэтому необходимо грамотно сбалансировать налогооблагаемую базу и провести мероприятия по оптимизации фискальной нагрузки.
 
Перед покупателем также всегда стоит вопрос дальнейшего управления объектом: руководить лично или нанять специальную компанию, а может, сдать отель в аренду известному бренду. Все это является неотъемлемой частью подготовки к приобретению отельного бизнеса за рубежом.
 
Что касается портрета потенциального покупателя отельного бизнеса, то это, конечно же, крупные бизнесмены, уже успевшие сделать какой-либо доходный бизнес в России и задумывающиеся о возможном переезде на ПМЖ за границу. Отельный бизнес за границей — крупные инвестиции на долгосрочную перспективу. В некоторых странах Европы сейчас, к примеру, действуют специальные условия на получение гражданства при инвестировании в местный бизнес от 500 тыс. евро и соблюдении несложных формальностей. Так что приобретение действующих отелей за границей — это не только возможность обеспечить себе постоянный доход, но и подушка безопасности на случай окончательного переезда на ПМЖ в страну инвестирования.
 
Вместе с тем наряду с частными российскими инвесторами о возможности приобретения гостиничных активов в 2010 г. заявило и несколько крупных юридических лиц.
 
Цена объекта сегодня должна в максимальной степени отражать реальные денежные потоки, генерируемые гостиничным бизнесом в текущих экономических условиях. Заемный капитал остается ограниченным, что удерживает средний размер сделки в пределах 30–40 млн  евро, отмечает эксперт.
Николай ПЕТРОВ   По материалам журнала «Недвижимость & Цены»

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок - это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости
Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежом
Cхемы buy-to-let и ROI при аренде
Самые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимость
Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом
Как обойти ловушки при покупке дома за рубежом
Cлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризиса
Что можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евро
Покупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)
Юридическая проверка покупки недвижимости за границей
Практические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границей
Как правильно сформировать портфель инвестиций
Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций
Оформление экономического гражданства для россиянина
Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей
Плюсы и минусы приобретения дома в деревне за границей
Возможные риски при покупке зарубежной первички
Зарубежная ипотека для россиян
Рейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости стран
Аренда жилья за рубежом
Предпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости
Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 года
Особенности приобретения недвижимости за рубежом
Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом
Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?
Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости
Ситуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 года
Кризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимости
Как купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньги
Месячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жилье
Зарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция
Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличилась
Покупка земли за рубежом
Основные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежом
Как сдать зарубежное жилье в аренду?
Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом
Влияние кризиса на зарубежную ипотеку
Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?
Цены на жилье растут в большинстве регионов мира

ВСЕ СТАТЬИ

Подпишитесь на рассылку новых объектов от Прайм Риэлти

Введите Ваш E-email :

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем