Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости

Большинство собственников зарубежной недвижимости не задумываются о том, что у них есть определенные обязательства перед налоговыми органами не только за рубежом, но и в России. Существуют специальные двусторонние договоры для предотвращения двойного налогообложения, но эти соглашения не предполагают, что информацию о собственности и доходах за рубежом можно просто скрывать от своего государства.

Эта тема с каждым годом становится все острее, поскольку во всем мире идет борьба с утаиванием доходов и «экспортом» налогов в более благоприятные юрисдикции. В этой борьбе все активнее участвует и Россия. Так есть ли у покупателей зарубежной недвижимости реальный повод беспокоиться о российских налогах? И зависит ли степень этого беспокойства от происхождения денег?

Заработал? Доложи!
Для начала имеет смысл определиться с сутью двойного налогообложения. У любого государства есть исключительное право собирать налоги с доходов, полученных на его территории. Но сами люди в сегодняшнем мире весьма мобильны и нередко получают часть доходов за рубежом. Получается, что человек должен уплатить налоги и за границей, поскольку доход получен в этой юрисдикции, и на родине – потому что обязан задекларировать все свои доходы независимо от их происхождения. «Гражданин России обязан декларировать в России не саму недвижимость, а полученные от нее доходы, которые облагаются российскими налогами», – поясняет основатель и партнер швейцарской компании Sander Estates SA Сергей Сандер.

Налоговые обязательства при этом зависят от ряда обстоятельств. Если доход получает компания – то идет ли речь о ее зарубежном представительстве; если частное лицо – каков его налоговый статус в данной стране. Помимо прочего, следует учитывать, есть ли у данного государства соглашение с Россией об избежании двойного налогообложения.

Конечно, тема двойного налогообложения гораздо актуальнее не для владельцев зарубежной недвижимости, а для крупного российского бизнеса с зарубежной «пропиской». Но некоторые аспекты касаются и частных лиц. Ни для кого не секрет, что покупка зарубежной недвижимости – один из популярнейших методов вывоза из России «нетрудовых» доходов. Речь идет о колоссальных суммах, благодаря чему россияне уже стали ведущей силой на многих национальных рынках недвижимости.

Физики и юрики
В ряде стран недвижимость приходится оформлять на местную или международную компанию из-за особенностей национального законодательства. Вместе с этим у покупателя возникают новые налоговые обязательства, в частности необходимость платить НДС и налог на прибыль. «Обычно налоги, связанные с владением недвижимостью, – налог на имущество, на землю и т. п., едины для юридических и физических лиц. А вот налоги на доходы от использования недвижимости, например от сдачи в аренду, у «физиков» и юрлиц отличаются кардинально», – говорит Сергей Сандер. Причем владельцам компаний, созданным исключительно ради покупки недвижимости, далеко не всегда можно отделаться нулевой отчетностью. Даже в Хорватии в этом году были приняты поправки, запрещающие компаниям использовать недвижимость в бездоходном, а значит, безналоговом режиме.

Дублировать налог на имущество и местные налоги в России в любом случае не придется. Однако доходы от аренды или продажи зарубежной собственности необходимо задекларировать и в России. На практике большинство россиян просто утаивают доходы, которые приносит зарубежная недвижимость, – впрочем, вполне безнаказанно.

В ноябре на рассмотрение Госдумы были внесены поправки в закон о противодействии отмыванию нелегальных доходов. Если поправки будут одобрены, то под обязательный контроль попадут все операции с наличными средствами на сумму более 600 000 руб. (в том числе внесение наличными аванса при покупке недвижимости). Контроль над крупными безналичными транзакциями был введен еще в 2004 г. Идеология фискального законодательства в том, что можно свободно покупать недвижимость за границей, но с использованных на это средств должны быть уплачены все налоги в России.

Метод вычитания
В чем суть двусторонних соглашений? Как пояснил Сергей Сандер, в соответствии с большинством международных соглашений об избежании двойного налогообложения налоги на недвижимость платятся в той стране, где находится объект.

Тем не менее играют роль не только наличие и текст соглашения, но и правоприменительная практика обоих государств. Любые вопросы двойного налогообложения необходимо рассматривать не вообще, а относительно двух конкретных стран – и желательно участие специалиста.

Руководитель налоговой практики адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Игорь Шиков рассказывает о том, как действуют эти соглашения: «Россия, как правило, применяет метод зачета. Это означает, что налоговый резидент РФ при расчете налога, подлежащего уплате с совокупного дохода (включающего в себя доходы из внешних источников), вправе вычесть из суммы налога, подлежащего уплате в РФ, налог, уплаченный в государстве, где находится объект недвижимости. Однако вычитаемая сумма не может превышать сумму исчисленного в России налога. Если уровень налогообложения в государстве источника ниже, то в РФ доплачивается разница до ставки, установленной в РФ, то есть до 13% для доходов физических лиц».

Казалось бы, снять с повестки дня российскую часть проблемы можно через покупку офшора. Но в этом случае нужно разработать в налоговую стратегию, ведь содержание такой фирмы тоже стоит немалых денег. Например, применительно к Англии об использовании офшорной схемы надо задумываться лишь покупателям объектов от 3 млн фунтов, считает управляющий директор компании LondonDom.com Егор Шишковский. «Есть две основные выгоды использования офшора, – говорит эксперт. – Во-первых, это защита от налога на наследство, который в Великобритании составляет 40%. Во-вторых, если офшорная компания использовалась только в качестве владельца одного объекта недвижимости и не вела никакой другой деятельности, то при перепродаже объекта можно передать покупателю акции компании, и ему не придется платить 4-5% гербового сбора. Суть не в благотворительности, а в том, что недвижимость продается дороже».

Новые кочевники
В последнее время ряд стран прилагают титанические усилия, чтобы перекрыть каналы сокрытия доходов. Среди последних значимых новостей – успешное «наступление» Германии на банки Лихтенштейна, а властей США – на швейцарский UBS. В этом же контексте можно рассматривать и обновленное налоговое соглашение России с Кипром, которое ожидает ратификации.
Однако путей легальной налоговой оптимизации с помощью зарубежных юрисдикций по-прежнему много.

«Что касается раскрытия информации, то пока ситуация осталось прежней: существует международная процедура обмена информацией, которая применяется в ходе уголовных дел, а также в соответствии с международными законами о борьбе с отмыванием средств и борьбой с терроризмом, – считает Сергей Сандер. – UBS тут ни при чем, там была иная ситуация беспрецедентного давления со стороны США, где у этого швейцарского банка сосредоточена треть, если не больше, бизнеса. Относительно России ситуация будет зависеть от того, насколько оперативно налоговые органы РФ смогут развить сотрудничество с налоговыми органами других стран. Пока мне верится с трудом, что это произойдет в ближайшем будущем. Могу предположить, что данный процесс будет саботироваться самими российскими чиновниками, которые сегодня тайно владеют большим количеством зарубежной недвижимости».

Отдельный сюжет в истории с налогами – когда человек меняет налоговую юрисдикцию или получает вторую (самый очевидный случай – оформление вида на жительство или гражданства другой страны). Так, некоторые обеспеченные пенсионеры из Европы и США переезжают в страны со щадящим налогообложением.

Европейским «налоговым раем» для состоятельных людей принято считать Монако, Швейцарию, Мальту, Андорру и, как ни странно, Великобританию (закрывая глаза на драконовский налог на наследство). Проблема лишь в том, что до получения гражданства в большинстве стран обладатель ВНЖ должен находиться в стране не менее 183 дней за год. Хотя и здесь есть нюансы: некоторые государства, например Сент-Киттс и Невис, таких требований не предъявляют.

Сергей Сандер обращает внимание: «Современного космополита очень сложно признать резидентом хоть какой-то страны. Большинство состоятельных людей находятся в постоянном движении – несколько домов, дач, поездки на отдых. Поэтому все чаще применяется подход, когда налоговая резиденция определяется на основании «центра жизненных интересов»: где находятся основной дом и активы, где учатся дети, где расположен бизнес и т. п. Именно данным подходом успешно и жестко пользуются власти Франции, Германии, Испании, Италии для налоговых претензий к состоятельным семьям, проживающим на их территории».

Хотите советов – их есть у меня
В свете всего сказанного возникают два немаловажных вопроса: какие последствия влечет сокрытие информации о зарубежных доходах и какова лучшая схема налоговой оптимизации?
К сожалению, ни один из опрошенных экспертов прямого ответа не дал. И причина ясна: подобное ноу-хау стоит денег. «Вопросы налогообложения на международном уровне, когда вовлечены несколько юрисдикций, относятся к области эксклюзивного знания, – говорит независимый консультант по управлению личным капиталом, полный действительный член The International Tax Planning Assosiation Татьяна Булах. – Бесплатных «советов юриста» по этой теме в журналах просто не бывает. Иногда попадаются отдельные рекламные публикации с обязательным примечанием в конце, что самостоятельное применение советов успеха не гарантирует, так как за пределами статьи остались многие моменты».

Однако краски сгущать не стоит: грамотный риелтор, по крайней мере, расскажет об основных этапах «большого пути» и о подводных камнях – от схемы перевода денег до уплаты налогов и продажи объекта. Тысячи россиян благополучно владеют недвижимостью за рубежом, и по каждой стране накоплен большой коллективный практический опыт.

Следует помнить, что налоговые вопросы должны все время оставаться в поле зрения как при купле-продаже недвижимости, так и при сдаче ее в аренду. По словам Сергея Сандера, «большинство наших соотечественников, владеющих недвижимостью за рубежом, ее не декларируют, пользуясь отсутствием механизмов обмена информацией между налоговыми службами». Но если недвижимость – лишь элемент в более сложной схеме налоговой оптимизации, то лучше поискать квалифицированных консультантов.
Петр Чернов. По материалам "HomesOverseas"

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок - это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости
Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежом
Cхемы buy-to-let и ROI при аренде
Самые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимость
Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом
Как обойти ловушки при покупке дома за рубежом
Cлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризиса
Что можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евро
Покупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)
Юридическая проверка покупки недвижимости за границей
Практические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границей
Как правильно сформировать портфель инвестиций
Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций
Оформление экономического гражданства для россиянина
Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей
Плюсы и минусы приобретения дома в деревне за границей
Возможные риски при покупке зарубежной первички
Зарубежная ипотека для россиян
Рейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости стран
Аренда жилья за рубежом
Предпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости
Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 года
Особенности приобретения недвижимости за рубежом
Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом
Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?
Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости
Ситуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 года
Кризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимости
Как купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньги
Месячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жилье
Зарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция
Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличилась
Покупка земли за рубежом
Основные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежом
Как сдать зарубежное жилье в аренду?
Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом
Влияние кризиса на зарубежную ипотеку
Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?
Цены на жилье растут в большинстве регионов мира

ВСЕ СТАТЬИ

Подпишитесь на рассылку новых объектов от Прайм Риэлти

Введите Ваш E-email :

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем