Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом

 

Управление квартирой

Вариант 1. Самостоятельная работа

Немногие сегодня решаются на инвестиции, не взвесив предварительно все за и против, не получив совета опытного консультанта. Но в докризисные времена случались и покупки про запас. Ситуации, когда есть квартира за границей, но нет возможности заняться управлением (например, поиском арендаторов), увы, нередки. Как лучше поступить в таком случае собственнику недвижимости? Оптимальное решение найти сложно. Если подходить к делу профессионально, то стратегия сдачи объекта в аренду должна быть заложена уже при его покупке.
 
В том случае если владелец квартиры решил все же извлечь прибыль, так сказать, постфактум, он может воспользоваться советами наших экспертов и выбрать один из вариантов управления недвижимостью. Во-первых, можно сдать свое имущество в аренду самостоятельно. Вариант не самый лучший. Такой подход не позволяет контролировать состояние квартиры да и получать стабильный доход в течение всего года».
 
Но попытаться стать рантье от недвижимости все же можно. Для этого в период пребывания в стране собственнику нужно открыть специальный счет в местном банке (для погашения коммунальных платежей, а также налога на собственность и на прибыль), после чего заняться поиском арендаторов и заключением с ними контракта на ближайший год. Правда, на практике это не всегда возможно. Например, вряд ли получится найти постоянных жильцов в курортном городе, где преобладает ярко выраженный сезонный спрос на аренду.
 
Владелец квартиры может сдать ее внаем через местное агентство недвижимости. Однако большой прибыли при этом он не получит. Практика показывает, что даже в развитых странах расходы при такой аренде съедают почти половину доходов. Например, в Лондоне обычный уровень доходности жилой недвижимости — 6%; если сдавать через агента — не более 3%.
 
И все же отчаиваться квартиро- или домовладельцу не стоит — во всех развитых странах есть управляющие компании (УК), оказывающие сервисные услуги по обслуживанию недвижимости. Если она ликвидна, то нет проблем найти УК, которая будет сдавать ваше жилье на регулярной основе. В этом случае доходность может быть выше. 

Вариант 2. С помощью УК 

В роли управляющих компаний могут выступать как застройщики, так и независимые фирмы. В обоих случаях с владельцем недвижимости заключают договор на управление его объектом. В нем прописывают стоимость обслуживания, а также все обязательства, которые берет на себя УК. Обычно это целый перечень: от оплаты коммунальных платежей и бытового обслуживания (уборка, стирка, уход за садом и т. д.) до последующей сдачи в аренду.
 
Работа управляющих компаний имеет свои особенности в каждой конкретной стране. Так, по данным ГУП «МЦМС», на Кипре компания «Стасис Эстейтс Груп» оказывает комплекс услуг: от продажи объекта до управления им. УК использует два основных варианта аренды: краткосрочную (на праздники, каникулы и т. д.) либо долгосрочную. В первом случае квартира должна быть полностью меблирована и готова к въезду жильцов, то есть подразумевается наличие постельного белья, кухонной утвари, моющих средств. Управляющая компания берет на себя оплату всех счетов за коммунальные услуги от имени владельца объекта (при этом все квитанции будут пересылаться хозяину по электронной почте), а также заботы о своевременной уборке объекта недвижимости (обычно ее проводят дважды в неделю). Услуги компании обойдутся примерно в 50 евро/мес. В случае долгосрочной аренды обязанности УК те же, но арендаторов она найдет уже на срок от шести месяцев до двух лет. Средняя стоимость услуг — размер месячной арендной ставки.
 
Испанские партнеры ГУП «МЦМС», представители компании «Duna Blanca Mediterraneo, S. L.», отмечают, что управление недвижимостью — процесс сложный, включающий в себя подбор арендаторов, уход за жильем и местами общего пользования (лестничные клетки, холлы, лифты, газоны, бассейн и др.), а также оплату коммунальных услуг. Тарифы иногда варьируются, и, не находясь в стране, за этим бывает непросто уследить. Такие функции плюс регулярную оплату налога на недвижимость в Испании часто поручают юридическому советнику — асессору, оформив с ним соответствующий контракт (стоимость услуг — от 200 до 600 евро/г.). Управляющие компании в Испании обычно берут с клиентов от 10 до 20% от согласованной стоимости аренды. При этом годовой доход владельца недвижимости — порядка 5% от ее стоимости.
 
В Черногории управляющие компании выделяют в своей деятельности два направления. Первое — управление и уход за недвижимостью (охрана, вывоз мусора, уход за прилегающими территориями, бассейном, садом, оплата коммунальных услуг, уборка квартиры к приезду владельца). Ежемесячные выплаты хозяина недвижимости начисляются из расчета 6–10 евро/г. за 1 кв. м площади. Договор на такое управление чаще всего заключают с застройщиком сразу после покупки. Втрое направление — сдача недвижимости в аренду. За эти услуги УК обычно берет около 20% от прибыли.
 
В Албании управляющие компании, как правило, занимаются поиском клиентов и подготовкой квартиры к въезду каждого следующего арендатора. Прибыль, которую может получить собственник, зависит от условий контракта, а также местоположения объекта. В основном УК требуют за свои услуги около 30% от общей суммы аренды. Соответственно, оставшиеся 70% поступают владельцу недвижимости.
 
Сотрудничество с УК, как правило, выгодно собственнику: не нужно самому искать клиентов, договариваться о ставке аренды, оформлять документы, следить за состоянием своего дома. Владелец недвижимости экономит на этом массу времени и денег. Как правило, сумма гарантированной прибыли озвучивается чистыми, то есть за вычетом налогов и стоимости услуг управляющей компании. Правда, если жилье сдается через стороннюю УК (то есть не от застройщика), то в США, например, она возьмет от 30 до 50% дохода, в Европе — 25–30%. Вообще, доходность арендного бизнеса варьируется в среднем от 4 до 7% в год — в зависимости от страны и конкретного региона, но при наилучших условиях может достигать 9–10%. В ряде стран, таких как США, Израиль, Франция, все расходы, понесенные собственником в рамках пользования недвижимостью (ремонт, амортизация, проценты по ипотеке и т. д.) могут уменьшать налогооблагаемую базу.

Продажа квартиры

Алгоритм действий

Продажа недвижимости даже в собственной стране — дело чрезвычайно сложное, за границей оно сложнее вдвойне. Действовать самостоятельно, пожалуй, имеет смысл только в одном случае. Так же как и на отечественном рынке, если есть прямой покупатель из числа родственников, знакомых или просто порекомендованных людей, то можно совершить сделку (конечно, с участием нотариуса) в той стране, где квартира приобретена. Если такой возможности нет, то тогда нужно продавать через риэлторов.
 
Есть два пути. Первый — обратиться к риэлторам той страны, где находится квартира. Для этого желательно наличие ряда условий. Если вы знакомы с особенностями приобретения и продажи недвижимости в выбранной стране, владеете как минимум английским, но лучше — местным языком, вы или ваши друзья уже работали с местным риэлтором ранее и остались довольны, то в данном случае, конечно, следует использовать его услуги.
 
О сопутствующих расходах трудно говорить однозначно — в каждой стране действуют свои правила. Можно с уверенностью посоветовать продавцам только одно — изучать договор. «Например, где-то с вас возьмут только стандартную комиссию, а где-то заплатите дополнительно — так сказать, за маркетинг, — предупреждает И. Индриксонс. — Могут предложить пакет: комиссия плюс 1 тыс. евро. В одних странах комиссионные риэлторам оплачивает только покупатель, в других — и покупатель, и продавец. Размеры комиссии тоже различаются, но в среднем это 5%».
 
Второй путь — воспользоваться услугами российского агентства, специализирующегося на зарубежной недвижимости, или услугами международного агентства, имеющего филиал в России. При этом лучше выбирать компанию, для которой продажа зарубежной недвижимости является приоритетной и основной деятельностью. По словам С. Зингеля, серьезные агентства, как правило, имеют свои собственные представительства за рубежом либо сотрудничают с ведущими местными риэлторскими компаниями, в штате которых имеются русскоговорящие специалисты.
 
У второго пути есть немало преимуществ. Какие-то оперативные вопросы порой проще решать по месту нахождения клиента, а не квартиры. Кроме того, в условиях сегодняшнего рынка нельзя забывать, что на большинстве популярных курортных направлений доминируют россияне. Это предполагает больший поток клиентов на покупку и на аренду через наши компании. Таким образом, найти потенциального покупателя или арендатора для собственника недвижимости зачастую проще на родине.
 
Есть и третий путь — продавать одновременно и за границей, и в России. Однако здесь важно не допустить ошибку. Подписать договоры с большим количеством агентств не означает быстро продать. Скорее, наоборот, покупатель видит ваше предложение у разных продавцов и начинает сомневаться: раз везде выставлено, значит, неликвид.
 
 
К СВЕДЕНИЮ
  • Во Франции, Италии, Испании, Чехии, Австрии и Германии при продаже квартиры можно прибегнуть к услугам нотариуса. Он проведет независимую оценку, возьмет на себя документальное ведение сделки, а в некоторых случаях даже привлечет покупателя. Сумма вознаграждения, как правило, варьируется на уровне 1% от стоимости квартиры.
  • В таких странах, как Египет, Турция, Таиланд, местные мелкие риэлторские конторы начисляют комиссию за каждый показ квартиры потенциальному покупателю. Поэтому продавцу лучше действовать через представительства крупных международных агентств, которые работают по единой схеме вне зависимости от страны.
Данные ГУП «МЦМС»
 
Ольга Ермакова

По материалам газеты "Недвижимость и цены"

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок - это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости
Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежом
Cхемы buy-to-let и ROI при аренде
Самые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимость
Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом
Как обойти ловушки при покупке дома за рубежом
Cлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризиса
Что можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евро
Покупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)
Юридическая проверка покупки недвижимости за границей
Практические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границей
Как правильно сформировать портфель инвестиций
Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций
Оформление экономического гражданства для россиянина
Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей
Плюсы и минусы приобретения дома в деревне за границей
Возможные риски при покупке зарубежной первички
Зарубежная ипотека для россиян
Рейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости стран
Аренда жилья за рубежом
Предпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости
Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 года
Особенности приобретения недвижимости за рубежом
Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом
Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?
Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости
Ситуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 года
Кризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимости
Как купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньги
Месячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жилье
Зарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция
Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличилась
Покупка земли за рубежом
Основные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежом
Как сдать зарубежное жилье в аренду?
Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом
Влияние кризиса на зарубежную ипотеку
Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?
Цены на жилье растут в большинстве регионов мира

ВСЕ СТАТЬИ

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем