Инвестиции в испанскую жилую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду

 Недвижимость в ИспанииКогда речь заходит о сегодняшней ситуации на испанском рынке аренды жилья, аналитики только руками разводят: такого «затоваривания» здесь не наблюдалось с середины прошлого века!

На самом деле ситуация достаточно прозрачна. Можно сказать, что аренда всегда «шла в ногу» с продажами. То есть арендные цены ведут себя прямо пропорционально любому «капризу» рыночной стоимости жилья и немедленно копируют её тенденции. Так, за несколько лет бума продаж недвижимости в Испании с его беспрерывным ростом цен стоимость аренды, к примеру, в Мадриде и Барселоне возросла на 28 % и 56 % соответственно. Но стоило случиться кризису, который, как известно, настиг испанский рынок недвижимости ещё в 2007 году, как аренда была вынуждена принять новые правила игры и снизить ценовые обороты. Хотя произошло это с некоторым запозданием, в 2008 году.
 
С тех же пор дешёвое предложение - с уровнем арендной платы, не превышающим €1 000, - продемонстрировало поистине впечатляющий рывок. К примеру, по данным крупнейшего испанского портала недвижимости Idealista.com, на рынке Мадрида рост составил 413 %, в то время как рынок Барселоны показал абсолютный рекорд - 660 %. В результате доля недорогих предложений в столичном арендном сегменте увеличилась с 39 % в 2007 году до 64 % в 2010 году. В Барселоне этот показатель изменился соответственно с 27,8 % на 64 %. 

  Рентабельность инвестиций в жильё с целью аренды 

Город

Рентабельность

  • Аликанте

3,60%

  • Барселона

3,50%

  • Бильбао

3,70%

  • Мадрид

3,60%

  • Малага

3,80%

  • Пальма-де-Мальорка

3,80%

  • Севилья

3,80%

  • Валенсия

3,30%

  • Сарагоса

3,40%

Общую смену ценовых тенденций в арендном секторе аналитики портала объясняют совпадением во времени трёх факторов. Во первых, многие собственники недвижимости «на продажу», отчаявшись найти покупателя, обратились к рынку аренды. Во вторых, тенденция к снижению цен в арендном секторе, проявившаяся в 2008 году, укрепилась в 2009 году и продолжается по сей день, показывая, в зависимости от региона, уровень снижения от 9,1 до 14,8 %. И в третьих, сегодня именно в аренде испанское государство видит один из мощнейших инструментов разруливания кризиса перепроизводства на рынке жилой недвижимости. Исходя из этого, принимаются правительственные меры для содействия развитию арендного сегмента, которые, с одной стороны, усиливают сектор в части гарантий собственникам недвижимости, а с другой, открывают «шлюз» на рынок нереализованных новостроек.
 Годовые колебания средней стоимости аренды, €/м2 
 Город  I/2009  III/2009  I/2010  Изменение за год,%
  •  Мадрид
 12,8  12,3  12  –6,3
  •  Барселона
 13,7  12,6  12,1  –11,3
  •  Альмерия
 6  5,9  5,6  –5,6
  •  Кадис
 н.д.  8,5  8,4  –
  •  Малага
 7,6  7,3  7,2  –5,3
  •  Пальма-де-Мальорка
 8,5  8,1  8  –5,2
  •  Лас-Пальмас
 6,8  6,9  7,1  3,8
  •  Аликанте
 6,1  5,9  5,6  –7,3
  •  Кастельон-де-ла-Плана
 5,8  5,2  5  –14,2
  •  Валенсия
 7,5  6,7  6,6  –11,2
  •  Бильбао
 11,8  11,3  11,3  –4,8
  •  Мурсия
 6,1  6,1  5,8  –4,7
По некоторым прогнозам, доля недорогой аренды в текущем году ещё больше увеличится. «Вероятно, в 2010 году рынок аренды жилья пополнится ещё более дешёвым предложением, - считает, в частности, Фернандо Энсинар, руководитель исследовательского направления Idealista.com. - Возможно, мы снова увидим арендные предложения по более разумным, чем за последние три года, ценам - примерно на уровне €600».
 
О приоритетах и предпочтениях 

Аренда вилл и апартаментов на Коста Брава

По наблюдениям российских риэлторских компаний, специализирующихся на продажах и аренде жилой недвижимости в Испании, значительная часть наших соотечественников рассматривает аренду как первый шаг к покупке. Очень часто к аренде обращаются те, кто планирует в дальнейшем покупку недвижимости в Испании - с целью изучить регион, присмотреться к среде, понять, стоит покупать недвижимость в Испании или поискать какое-нибудь другое место. Если клиент точно знает, что хочет купить недвижимость именно в Испании, то это уже другая целевая группа. Такие клиенты нацелены именно на покупку и выбирают между конкретными испанскими регионами.
 
Интерес к аренде со стороны клиентов элитного сектора недвижимости достаточно невелик и связан в основном с организацией летнего отдыха в Испании с семьёй или друзьями. Больше всего у наших клиентов пользуются популярностью Майорка и Марбелья. Это излюбленные места и наиболее престижные направления для летнего отдыха в Испании. Также россияне интересуются побережьями Коста-дель-Соль и Коста-Брава. Каждое из этих направлений имеет ряд привлекательных особенностей, но всё зависит от личных предпочтений клиента. Например, побережье Коста-Брава выбирают те, кто любит активный отдых и, возможно, планирует дальнейшее путешествие по Европе. Марбелья и Майорка - это люксовые курорты исключительно для отдыха.
 
Аренда вилл и апартаментов на Коста ДорадаПри этом элитный клиент интересуется, как правило, виллами. И если уж выбор делается в пользу апартаментов, то они должны располагаться в жилом комплексе, управляющимся «пятизвёздочным» гостиничным оператором и имеющим исчерпывающий набор возможностей для проведения досуга - пляжи в пешей доступности, SPA, теннисные корты, рестораны и т. д. А в среднем, россиян интересует краткосрочная - максимум на 1-2 месяца - аренда недвижимости в самых различных регионах Испании. Причём чаще речь идёт об аренде достаточно крупных объектов - вилл и таунхаусов.
 
Арендная плата зависит от многих параметров, в частности, от курорта, расположения относительно города, расстояния от пляжа, от аэропорта, числа спален, основной инфраструктуры и т. д. Если речь идёт об аренде жилья категории «люкс», то в её стоимость, как правило, включена уборка; иногда агент обеспечивает индивидуальную встречу в аэропорту. За дополнительную, заранее оговорённую плату можно рассчитывать и на другие услуги - как, например, охрана, организация питания. Кроме того, арендатор всегда может связаться с представителями агента в местном офисе в случае возникновения каких-либо бытовых вопросов.
 
Характеризуя порядок цен на аренду недвижимости категории «люкс» в Испании отмечают, что если в курортный сезон аренда виллы, расположенной у моря и с собственной огороженной территорией, на Лазурном берегу или в Италии обойдётся в €20 000-25 000 в неделю, то в Испании цены несколько ниже. Хороший дом для аренды в курортный сезон здесь можно подыскать по цене от €10 000 в неделю.
 
Сказав о самом дорогом сегменте рынка аренды, видимо, стоит сказать и о самом дешёвом - это комнаты, которыми чаще всего интересуется молодёжь. Предложение на «комнатном» рынке Испании за последний год прибавило более 67 %, а цены, соответственно, потеряли. Причём ровно настолько, чтобы оживить свой сегмент рынка: только за шесть месяцев прошлого года спрос на эту самую дешёвую категорию жилья вырос более чем на 51 %. В абсолютных единицах цена аренды комнаты сегодня составляет €341 в месяц в среднем по Испании. В Мадриде и Барселоне этот показатель чуть выше - €360 и €370 в месяц соответственно.
 
 Купить, чтобы сдать 
По оценкам экспертов, инвестиции в испанскую жилую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, в зависимости от региона, могут принести от 3,5 до 3,8 % дохода. К лучшим в этом отношении рынкам специалисты относят Малагу (Коста-дель-Соль), Пальма-де-Мальорка (Балеарские острова) и столицу Андалусии - Севилью, где рентабельность арендных операций с жильём зафиксирована на уровне 3,8 %. Сдача в аренду жилья в главных городах Испании - Мадриде и Барселоне - обещает 3,6 % и 3,5 % дохода соответственно.
 
Конечно, инвестировать, и даже вполне выгодно, в испанскую недвижимость сегодня не составляет проблемы. Выбор богат, цены близки к минимальным, скидки впечатляют, и торг вполне уместен. Однако рынок аренды настолько перенасыщен предложениями, что найти выгодного арендатора может оказаться делом весьма проблематичным. Это ярко иллюстрирует случай из сегодняшней жизни, приведённый на британском портале Kyero.com, и повествующий о том, как жительница Мадрида Аранча Ибарра два года тщетно пыталась продать свою свежеотремонтированную 70 метровую двухкомнатную квартиру и, в конце концов, вынуждена была сдать её в аренду за €750 в месяц. Этого ей едва хватает на ипотечные выплаты; ни местные налоги, ни расходы на содержание недвижимости эта сумма, увы, не покрывает. «И это была лучшая цена, которую мне удалось получить», - комментирует расклад Аранча Ибарра.
 
Даже если исходить из того, что это лишь частный случай, и сеньоре Ибарра просто не хватило терпения на дальнейшие поиски клиентов, всё равно имеет смысл принять к сведению, что цены на аренду жилья в Испании только за 2009 год потеряли в среднем от 6 до 10 % (по данным совместного исследования Idealista.com и SPA, Общественной арендной организации Испании). Максимально они упали в Кастельоне (-14,2 %), Валенсии (-11,2 %) и Барселоне (-11, 3 %). Но, даже несмотря на это, Барселона, где месячная арендная ставка сегодня составляет €12,1/кв.м, остаётся самым дорогим для арендаторов городом Испании. Её догоняет только Мадрид (€12/кв.м) и Бильбао (€11,3/кв.м).
 
Наиболее умеренное падение зафиксировано в Льеиде и Сантандере (-2,4 % и -2,7 % соответственно). Примечательно, что в рамках общей картины понижения цен нашлись два абсолютных исключения, которые должны заинтересовать потенциального арендодателя. Это Леон, где цены на аренду, вопреки общим тенденциям, продемонстрировали пятипроцентный рост, и популярнейший среди иностранных домовладельцев Лас-Пальмас (Канарские острова) с его ценовым приростом в 3,8 %.
 
Приобретение недвижимости с последующей сдачей в аренду целесообразно в районе крупных городов - Барселоны, Мадрида и т. д. В этих городах есть всесезонный спрос на объекты, поэтому можно получить, при правильных инвестициях, до 5 % годовых от аренды. Доход будет сильно зависеть от объёма покупки, срока сдачи в аренду и т. д. Например, при покупке квартиры за €250 000 можно рассчитывать (ориентировочно) на сумму €800-900 в месяц. Но это усреднённые показатели, и каждый конкретный случай стоит рассматривать отдельно».
 
Что касается самой дорогостоящей курортной недвижимости, то российские покупатели довольно редко инвестируют в неё с целью последующей сдачи в аренду. Более 80 % клиентов, приобретающих курортную недвижимость в собственность, не планируют сдавать её в аренду. Конечно, с течением времени обстоятельства и намерения клиентов могут измениться, но в данный момент дела обстоят именно так. Цены на элитную курортную недвижимость в целом по миру заметно скорректировались за период кризиса. В частности, в Испании, на любимой нашими клиентами Майорке, цены за прошедший год снизились на 17 %. В прошлом году многие инвесторы почувствовали, что наступил благоприятный момент, когда можно сделать приобретение со значительной скидкой. Покупатели могли выдвигать предложения по цене на 30-35 % ниже запрашиваемой и, что немаловажно, продавцы были готовы идти навстречу при обсуждении цены, сроков и прочих деталей сделки... Как правило, курортная недвижимость больше всего страдает в период кризиса, однако затем по темпам роста стоимости она может опережать ведущие мировые столицы.
 
Автор: Алёна ЖУРАВСКАЯ
Источник - ZagranDom.ru

Статьи о недвижимости в Испании
Ситуация на рынке недвижимости Барселоны
Пора покупать недвижимость на испанском побережье
Рынок недвижимости на побережье Коста-Бланка
Ситуация на рынке недвижимости Испании для российских покупателей
Недвижимость в Мадриде
Недвижимость острова Тенерифе
Испанская альтернатива "Рублевке
Недвижимость на Майорке
Недвижимость в Испании стала доступной после кризиса
Положительные новости для инвесторов на испанском рынке недвижимости
Снижение цен на недвижимость Испании замедляется
Недвижимость на островах Средиземного моря и Атлантического океана Испании
Недвижимость Барселоны не растет в цене, но и не падает
Испания не боится дефолта
Рынок недвижимости испанского региона Андалусия
Сейчас совершить покупку в Испании можно по привлекательной цене
Интерес к курортной недвижимости Испании сегодня остается высоким
Как и когда лучше арендовать на лето виллу или апартаменты в Испании
Какую недвижимость в Испании можно купить сегодня, когда цены скорректировал кризис
Покупка конфискованной недвижимости в Испании
Испания - идеальное место для покупки и аренды недвижимости
Покупка недвижимости в Испании сегодня имеет свои плюсы и минусы
Коста-Бланка, Коста-Брава и Коста-даль-Соль это 90% всего испанского спроса россиян
2010 г. является наилучшим моментом для покупки жилья в Испании
Инвестиции в испанскую жилую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду
Сейчас недвижимость в испанской Каталонии можно купить дешево как никогда
В чем причины роста спроса россиян на испанскую недвижимость
Покупка недвижимости в Испании

ВСЕ СТАТЬИ

Переход по этой ссылке в каталог объектов недвижимости Испании (покупка и аренда)

 

Подпишитесь на рассылку новых объектов от Прайм Риэлти

Введите Ваш E-email :

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем