Возможные риски при покупке зарубежной первички

 Начиная с весны 2010 г. в комментариях экспертов о рынке зарубежной недвижимости прибавилось оптимизма. Однако потенциальный покупатель порой не может найти ответы на вопросы, которые его действительно волнуют.

Насколько велики шансы, что объект будет сдан в оговоренные сроки? Что делать, если жилье уже куплено, а строительство затягивается? Существует ли на первичном рынке опасность потерять вложенные деньги? Эксперты уверяют, что причин для паники нет, но о возможных рисках лучше знать заранее.
 
Офплан не востребован
В то время когда по России прокатилась волна скандалов с обманутыми дольщиками, за границей все было тихо и спокойно. Сейчас спокойствия поубавилось, но неприятности на зарубежных рынках ограничиваются лишь переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию. А этим российского инвестора не удивишь. До кризиса проблемы задержек строительства практически не существовало, но сейчас это больная тема. Среди рынков, популярных у россиян, особенно остро вопрос стоит в Болгарии и Черногории. Этим летом, купившие жилье в 2007 г. на стадии офплан (off plan — англ., стадия проектной подготовки. — Ред.) со сроком сдачи в 2008–2009 гг., впервые поедут в свои апартаменты. Хуже дело обстоит с проектами, сдача которых была намечена на 2009–2010 гг. На стройках Болгарии и Черногории за последний год почти не произошло изменений. Впрочем, отдельные объекты были сданы вовремя.
 
Зачем нужно условное депонирование
Если не вдаваться в детали, то escrow accounts — это один из механизмов защиты вложений частных покупателей: деньги переводят не застройщику, а на счет специального финансового агента, который перечисляет транш компании только по завершении оговоренного этапа проекта. Таким образом, застройщик имеет гарантию оплаты, а покупатель застрахован от намеренных задержек строительства. Еще более распространенный, хотя и не такой продвинутый способ защиты прав покупателя — обычная поэтапная оплата. Это по сути то же, что и escrow accounts, но здесь покупатель имеет дело с застройщиком напрямую. К слову сказать, причина множества скандалов с обманутыми дольщиками в России в том, что у нас в стране не было и нет ни одного из этих механизмов, — застройщики даже в кризис хотят получить все и сразу. Правда, они могут предоставить рассрочку, но при этом российский покупатель должен платить независимо от хода строительства.
 
Схема, по которой деньги необходимо платить непосредственно застройщику, не сулит покупателю спокойствия в кризисные времена. Тем не менее даже без счетов условного депонирования поэтапная оплата — важная «подушка безопасности». Обычно финансирование проекта разделяется на стадии, соответствующие этапам строительства. Сначала утверждение проекта, получение всех разрешений, после чего банк выдает часть кредита. Затем следуют выход на нулевой уровень (заливка фундамента), получение второй части кредита. Далее — возведение стен и т. д. Это все накладывается на матрицу продаж: скажем, чтобы получить очередной транш, нужно продать 30%, затем еще 10% жилья в проекте. Такая схема может различаться по этапам, количеству кредитных траншей, процентным ставкам в зависимости от страны.
 
В некоторых государствах защитить права покупателя при долгострое помогают банковские гарантии. Их предоставляют, например, в Тунисе. Это означает, что до полного окончания строительства все взносы частных инвесторов хранятся на закрытом счете, к которому девелопер не имеет доступа. При покупке объекта недвижимости клиент вправе потребовать лицензии и справки из кредитной организации, подтверждающие наличие банковской гарантии. По описанной схеме продают, например, строящийся в Тунисе жилой комплекс The Dunes Golf Spa. И все же не надо путать финансовые гарантии с инвестиционными. Поэтапная оплата — распространенная практика, но она не уберегла перегретые рынки от провала.
 
К сведению
Российские эксперты рынка считают, что в отношении строящихся за рубежом объектов не стоит сгущать краски: покупатели могут столкнуться с задержкой сдачи дома в эксплуатацию, но потерять деньги — едва ли. Случаев с обманутыми дольщиками на практике не было. Самый плохой сценарий, который возможен на рынке зарубежной недвижимости, — это задержка строительства на один-два года, что для России вообще считается нормой.
 
Рынку тоже нужен отдых
Дубай нередко называют в числе наиболее проблемных рынков. Однако вопреки сообщениям, появившимся в СМИ, инвестиционный пузырь в этом эмирате не лопнул, а просто немного сдулся. Если дубайский застройщик обанкротился, вы как покупатель можете вернуть деньги в полном объеме. В случае задержки строительства орган по регулированию сектора недвижимости RERA обязывает девелопера привязать план оплаты к числу возведенных этажей. К настоящему времени почти все застройщики уже перешли на такую схему. При выборе проекта off plan покупателю следует выяснить, зарегистрирован ли застройщик в земельном департаменте, выкуплена ли в собственность земля, на которой возводят объект, открыт ли escrow account, существует ли план поэтажной оплаты, лицензия на строительство и сертификат, выданный RERA. А на сайте RERA всегда можно проверить, имеют ли брокеры и застройщики лицензию этого ведомства.
 
Если инвестор в Дубае задерживает выплаты, то застройщик имеет право расторгнуть контракт, вернув ему лишь 25% от стоимости объекта. Допустим, вы внесли 35% и прекратили платежи. Вам возвращают 25%, а еще 10% можно получить только после перепродажи контракта или сдачи объекта в эксплуатацию. Cначала два месяца на размышление вам дает девелопер, потом еще месяц — Земельный департамент: Если вы все же не в состоянии платить, то контракт аннулируют. Таким образом, закон в Дубае сбалансирован — он в равной степени защищает и застройщиков, и покупателей. Несмотря на кризис, в 2009 г. в эмирате было построено объектов недвижимости (жилые и коммерческие) на 5 млрд дирхам ОАЭ. В том же году выдано 100 тыс. резидентских виз. Перенасыщения рынка не будет, поскольку имеет место постоянный прирост населения. К тому же, как ожидается, новые объекты не появятся на рынке в течение трех лет после того, как будут завершены текущие проекты. Так что объем предложения будет лишь сокращаться.
 
Какую бы страну ни выбрал покупатель жилья в новостройке, ему надо помнить, что строящиеся комплексы сегодня являются зоной риска. Существует немало механизмов защиты потребителя, но самый надежный путь — это, безусловно, покупка готовых объектов.
 
Впрочем, в некоторых странах влияние кризиса на сроки сдачи домов в эксплуатацию оказалось не столь драматичным. Например, в Турции практически не ведут продажи недостроенных объектов. А в Испании девелоперы успели завершить возведение множества домов, пока банки еще выдавали им кредиты.
 
В целом с началом кризиса покупатели зарубежной недвижимости охладели к идее приобретения «воздуха над котлованом». Но в уникальных строящихся объектах продажи все-таки идут. Дополнительное доверие клиентам внушает трансляция хода строительства через установленные на стройплощадках web-камеры. Кроме того, эксперты советуют обращать внимание на договор: желательно, чтобы в нем были прописаны строгие штрафные санкции в случае задержки строительства, максимально сокращен перечень форс-мажорных обстоятельств. На практике именно форс-мажором большинство застройщиков прикрывают свое опоздание со сдачей проектов. Климатические условия — самый распространенный вариант отписки, притом что климат за последние два-три года нигде радикально не менялся.
 
Помимо переноса сроков сдачи существует и другая распространенная проблема: обещанная на словах и в рекламных буклетах инфраструктура комплекса на деле оказывается изрядно редуцированной. Возмущаться в этом случае смысла нет — в большинстве договоров описывается не инфраструктура, но исключительно продаваемый объект недвижимости.
Многие эксперты из соображений политкорректности не хотят давать негативные комментарии о конкретных странах, хотя им явно есть что сказать. И все же, говоря о задержках строительства, едва ли стоит сводить ситуацию к общему знаменателю, поскольку на западных рынках она существенно различается.
Для тех, кто планирует покупку сегодня, существуют некие универсальные ориентиры. Например, советуют обращать внимание на уже реализованные девелопером проекты, источники финансирования, генподрядчика и возможность использования escrow account. Доля финансирования за счет собственных ресурсов, заемного капитала или продаж может быть разной, но это зависит не от страны, а от конкретного застройщика. В большинстве случаев компании пользуются как кредитами, так и собственными средствами. Поступления же от покупателей актуальны на этапе продаж офплан, но в настоящее время эта схема не пользуется популярностью.
 
Автор: А. Маслобойников
По материалам "Недвижимость и цены"

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок - это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости
Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежом
Cхемы buy-to-let и ROI при аренде
Самые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимость
Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом
Как обойти ловушки при покупке дома за рубежом
Cлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризиса
Что можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евро
Покупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)
Юридическая проверка покупки недвижимости за границей
Практические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границей
Как правильно сформировать портфель инвестиций
Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций
Оформление экономического гражданства для россиянина
Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей
Плюсы и минусы приобретения дома в деревне за границей
Возможные риски при покупке зарубежной первички
Зарубежная ипотека для россиян
Рейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости стран
Аренда жилья за рубежом
Предпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости
Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 года
Особенности приобретения недвижимости за рубежом
Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом
Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?
Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости
Ситуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 года
Кризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимости
Как купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньги
Месячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жилье
Зарубежная недвижимость - это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция
Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличилась
Покупка земли за рубежом
Основные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежом
Как сдать зарубежное жилье в аренду?
Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом
Влияние кризиса на зарубежную ипотеку
Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?
Цены на жилье растут в большинстве регионов мира

ВСЕ СТАТЬИ

Подпишитесь на рассылку новых объектов от Прайм Риэлти

Введите Ваш E-email :

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ
+ 7 916 397 5545

Рекомендуем