Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей

Чат⇒

Личный кабинет

Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей

До недавнего времени россияне приобретали недвижимость за границей в первую очередь для личного пользования. Однако после кризиса все больше покупателей стали задумываться в том числе и об инвестиционном аспекте. В частности, о возможности сдачи в аренду своего жилья.

Своим умом

В целом можно выделить два подхода к занятию рентным бизнесом за границей. Первый предполагает, что вы покупаете жилье для собственного пользования, живете в нем столько, сколько душе угодно, а оставшееся время сдаете. В этом случае необходимо учесть ряд требований к объекту, которые позволят ему не пустовать большую часть времени. К выбору недвижимости для сдачи в аренду следует подходить осторожно. В каждой стране есть свои особенности, поэтому надо учитывать сразу несколько факторов. Например, в Болгарии вряд ли можно рассчитывать на серьезный доход: сезон длится всего три месяца, недвижимость не растет в цене, а кредит недоступен. А вот Испанию, несмотря на кризис, можно рассматривать. Только не курорты дешевой Мурсии или Валенсии, а крупные города — Барселону и Мадрид, где существует спрос со стороны местного населения и туристов, и престижные курорты Коста-Брава и Коста-дель-Соль. При этом надо особенно тщательно выбирать объект и пользоваться кредитом.

Эксперты не рекомендют покупать объекты для сдачи в аренду в Болгарии или Черногории. Здесь низкая стоимость жилья. Соответственно, такой же будет арендная плата. Кроме того, за счет дешевизны проще купить квартиру, чем ее снимать. На этих рынках невозможно пользоваться кредитным плечом, что снижает привлекательность рентного бизнеса.

Потенциальных постояльцев проще всего найти на известных курортах и в популярных у туристов городах. Специалисты рекомендуют выбирать традиционные рынки Европы, где развито кредитование, существует высокий спрос на аренду, а ежегодный прирост стоимости недвижимости составляет 5% и выше. Прежде всего это недвижимость во Франции, недвижимость в Бельгии, недвижимость в Италии, недвижимость в Швейцарии, недвижимость в Великобритании. Немаловажен тот факт, что недвижимость здесь обладает высокой ликвидностью и инвестор может продать объект в любой момент, чтобы зафиксировать прибыль.

Однако если со столицами все более-менее понятно, то с курортами не все так просто. Дело в том, что часто россияне едут не туда, куда устремляются европейцы. Так, прибежищем русских туристов на Кипре является Лимасол. При этом 75% рынка аренды сосредоточено в Пафосе, а еще 15% — в Ларнаке. На Лимасол приходится лишь ничтожная часть.

Впрочем, просто выбрать популярное место — это полдела. Чтобы выгодно сдавать объект, нужно понять, кто конечный потребитель и чего он хочет. На каждом рынке свои правила, которые необходимо тщательно изучать. Определившись с рынком, стоит понять, каковы запросы арендаторов именно в этом месте: узнать предпочтения по площадям, месторасположению. В целом, если недвижимость предназначена для летней сдачи в аренду, наиболее популярны площади около 80 кв. м. Если ее сдают только зимой, то еще меньше — порядка 60 кв. м. Если же объект рассчитан на круглогодичную сдачу, то есть смысл покупать более просторные апартаменты.

Не везде работает и правило первой линии. Многие клиенты уверены, что владение домом непосредственно у моря однозначно обеспечит им успешный рентный бизнес. Но на практике это не так. На старых рынках недвижимости гораздо больше востребованы объекты на расстоянии 2–3 км от побережья, поскольку у тех, что ближе, слишком высокая цена. Если рынок молодой, вроде той же Черногории или Турции, тогда первая линия действительно является важным бонусом, за который арендаторы готовы платить.

Если рассчитывать на круглогодичную аренду, то имеет смысл присмотреться к объектам в Австрии и Швейцарии. Здесь туризм процветает как зимой, так и летом. Независимо от сезона могут сдавать объекты, расположенные в деловых и учебных центрах. Примеров очень много: Германия (Мюнхен, Штутгарт, Берлин и др.), Франция (Париж), Кипр (Пафос, Universal area). В Германии активно пользуется спросом покупка домов уже с арендаторами (доходные дома).

Особо эксперты отмечают Париж, где существует устойчивый всесезонный спрос со стороны туристов и недвижимость отличается высокой ликвидностью. Кроме того, квартиру здесь можно сдавать в долгосрочную аренду местному населению (меньше забот, но ниже доход) или краткосрочную — туристам, тогда доходность будет выше. Следует заметить, что квартиры стоимостью до 500 тыс. евро в Париже продают очень быстро, их покупают для сдачи в аренду и сами французы, и инвесторы со всего мира.

ДОХОДНОСТЬ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ В РАЗНЫХ СТРАНАХ
Место	Доход от аренды, %	Особенности
Европа в целом	4
Монако	1–2	Высокая цена на жилье
Брюссель	5,5–6	Высокий спрос на жилье столицы Европейского союза
Париж	4–5	Рост цен на недвижимость 8–10% в год
Франкфурт (доходные дома)	4,6	Низкий прирост стоимости жилья — менее 5% в год; высокие налоги (15–25%)
Джакарта (Индонезия)	12–13	Нет кредитования, сложно продать недвижимость

Гарантии в кармане

Впрочем, все перечисленные заботы можно переложить на плечи управляющей компании, то есть выбрать второй вариант рентного бизнеса. Иными словами, вы покупаете жилье в новом комплексе с договором гарантированной ренты. Это означает, что до истечения определенного срока (от 10 до 25 лет) собственник имеет право пользоваться своим объектом строго оговоренное количество недель в году, а остальное время управляющая компания сдает квартиру и перечисляет ему указанный в договоре доход. Всю прибыль сверх оговоренной суммы она кладет в свой карман. Такую возможность предоставляют схемы leaseback (лизбэк) и buy-to-let. При этом, несмотря на ограниченность в пользовании, и та и другая схема предполагает полную собственность.

Leaseback действует во Франции, Австрии, Швейцарии, Великобритании и некоторых других странах. Особенно выгодна эта схема во Франции, где программа поддерживается на уровне государства: покупатели освобождаются от уплаты НДС (19,6%), имеют государственную страховку на случай банкротства управляющей компании, а их рентный доход освобождается от налогов. Срок договора во Франции составляет обычно 5–15 лет, после чего его можно продлить, пользоваться недвижимостью самостоятельно или продать, зафиксировав прибыль.

В других странах эта схема не имеет подобных бонусов, но предполагает обязательство застройщика платить покупателю гарантированный доход, как правило, в течение меньшего срока — три-пять лет. Особенно выгодна схема leaseback при получении кредита. Банки, как правило, охотно дают ипотеку нерезидентам для покупки недвижимости, предлагаемой по этой программе.

Подобные возможности сегодня предлагают и на рынке недвижимости Кипра. Здесь сейчас востребован инвестиционный продукт с использованием кредитного плеча, когда сдача недвижимости в аренду погашает выплаты по кредиту. А за счет разницы в стоимости недвижимости через пять лет покупатель имеет возможность заработать ту же сумму и вернуть вложенное. Например, апартаменты, которые стоят 200 тыс. евро. Изначальная инвестиция 30% — 60 тыс. евро. В течение пяти лет недвижимость сдают в аренду, что погашает расходы по выплате кредита. За такой срок цена на недвижимость вырастает, по самым осторожным меркам, на 30%. Плюс к этому времени погашена часть кредита. При продаже объекта за 260 тыс. евро покупатель может получить 130 тыс. (вложенные деньги, прирост стоимости, часть погашенного кредита), а остаток будет выплачивать новый собственник. При такой схеме срок продажи недвижимости не влияет на доходность проекта, поскольку не требуется дополнительных личных вложений. А с течением времени доход от вложений растет за счет уменьшения остатка выплаты по кредиту и роста цен на недвижимость.

Но выбрать удачный вариант гарантированной ренты тоже непросто. Возможностей на рынке масса, но по-настоящему интересных очень мало. Чтобы привлечь клиентов, управляющие компании часто предлагают на таких объектах баснословную доходность. Но на самом деле потенциальному клиенту всегда стоит помнить: чем больше прибыль, тем выше риск. Исключений нет. Часто подобные доходы предлагают фирмы-однодневки, которые через несколько месяцев исчезают в неизвестном направлении. Поэтому не стоит на таких проектах гнаться за 20%. Лучше ориентироваться на стабильность и помнить, что 5% — по европейским меркам очень хороший вариант. Если доходность предлагают выше 7%, это уже повод насторожиться.

Инвестору стоит помнить о правилах безопасности. Прежде всего следует узнать, кто предоставляет гарантии по рентному договору. Схема будет относительно надежной, если они исходят не от управляющей компании, а от застройщика. Кроме того, в договоре обязательно должна быть прописана нижняя граница доходности. Также показателем надежности служит тот факт, что возможна покупка по ипотеке. Банки, как правило, имеют дело только с проверенными объектами.

Законы: за и против

Подсчитать будущий доход от аренды не так просто, как кажется. Существует два вида доходности: нетто-доходность и гросс-доходность. Грамотного арендодателя должна интересовать первая, потому что именно она показывает чистую прибыль — с вычетом всех необходимых расходов, платежей, налогов и т. п. Некоторые застройщики ловят на это потребителей, декларируя гросс-доходность.

Налог на прибыль в Европе составляет от 0 до 40% в зависимости от самых разных факторов. Здесь масса нюансов. Например, в Германии налоги сами по себе высокие, но при правильном ведении бухгалтерии и демонстрации расходов (выплата ипотеки, ремонт и т. д.) сумма значительно снижается.

Одни из самых высоких налогов приняты в Швейцарии. Их взимают на федеральном, кантональном и муниципальном уровнях, они доходят до 50%. Плюс здесь существуют ограничения на приобретение недвижимости.

Помимо налогового законодательства стоит изучить и законы, которые действуют на рынке аренды в данной стране. Иначе можно оказаться в ловушке. Так, в Индии предусмотрено, что в случае неплатежей арендатор может не съезжать с квартиры 28(!) лет.

Достаточно суровые законы в Германии. Здесь очень сложно выселить из квартиры семью, где есть дети.

Проще всего арендодателям живется в Восточной Европе и Великобритании. Здесь можно освободить свою квартиру от нежеланных арендаторов всего за пару месяцев.

Стоит также заранее выяснить, можно ли купить страховку своего рентного бизнеса. Такая возможность, например, довольно широко распространена в Великобритании и других европейских странах. Стоит недорого, но позволяет защитить себя от возможных неприятностей и ущерба, который постояльцы могут нанести вашей собственности.

ОБЪЕКТЫ С ГАРАНТИРОВАННОЙ РЕНТОЙ
Страна	Объект	Доходность аренды, %	Примечание
Кипр	Гольф-курорт Aphrodite Hills	5	Гарантированный доход в течение четырех лет; цена покупки — от 448 тыс. евро (апартаменты), от 1,4 млн евро (виллы); ипотека по ставке 4,75% сроком до 40 лет
Великобритания (Лондон)	Особняк на Holland Road (243 кв. м, 18 меблированных комнат)	6,5	Стоимость покупки 2 млн фунтов стерлингов
Великобритания (Лондон)	Особняк на Palace Gate (11 апартаментов и врачебный кабинет)	2,6	Цена покупки 11 млн фунтов стерлингов
Швейцария	Элитный комплекс частных резиденций Du Parc Kempinski Private Residences на берегу Женевского озера	5	Стоимость апартаментов 4,5–23 млн швейцарских франков. Апартаменты будут готовы к заселению в 2012 г.
Франция (Пезена)	4-звездочная туристическая резиденция «Тамплиеры»	4,5	Можно использовать схему leaseback, кредит, нет расходов на содержание и управление, завершение строительства в 2011 г. Стоимость апартаментов — от 96 тыс. евро
Франция (Альпы)	Круглогодичный курорт Ла Танья, апартаменты	3,75	Цена объекта — от 178 тыс. евро

Яна КАЗАКОВА

По материалам журнала "Недвижимость и цены"

ПРОДАЖА И АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ МИРУ

+ 7 495 661 6525

Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей

Рекомендуем